כשחלום הדירה הופך לסיוט – כיצד מטפלים בדיירים בעייתיים?

זמן קריאה: כ- 5 דקות

הגיע הרגע המיוחל בו קיבלתם את המפתחות לדירה המושקעת שרכשתם בעמל רב כדי שתהווה עבורכם הכנסה נוספת וביטחון לשנים הבאות. השקעתם בחיפוש דיירים והנה נדמה שמצאתם את הדיירים המושלמים לנכס שלכם. על פניו הם נראו אמינים, בעלי הכנסה טובה ויציבה, סיפקו את כל אשר נדרש מהם מבחינת בטחונות וערבויות, לחצתם יד, נתתם להם את המפתחות בברכת "דרך צלחה" לשני הצדדים. עברו חודשים ספורים ונדמה כי הכל היה על מי מנוחות. בפעם הראשונה שהדיירים ביקשו דחיית תשלום הרמתם גבה אך נתתם בהם אמון כי יעמדו בהבטחתם. חודש נוסף עבר וטרם ראיתם את שכר הדירה. בשלב הזה התחושות לא נעימות וכאשר השוכר מפסיק לענות בפעם השנייה והשלישית
יורד לכם האסימון – הסתבכתם עם דייר בעייתי.

בעיות בכותרות

לאחרונה נחשפו בתקשורת מספר סיפורים המערבים מספר ידוענים אשר חלקם נפל קורבן לדייר בעייתי או הפיל ברשתו משכיר תמים. למשל, אביה של דוגמנית מפורסמת אשר השתמש בשמה הידוע על מנת לייצר מצג שווא של בעל ממון ולשכור כך דירות יוקרה שאין ביכולתו הכלכלית להחזיקן. אביה של הדוגמנית התנהל בדפוס שחזר על עצמו מספר פעמים כאשר בפעם אחת הוא התבצר בדירה וסירב להתפנות. בדירה אחרת כשהמשכירה סירבה להשכיר לו לאחר שלמדה על מעלליו, הוא קרא לשוטר שדרש ממנה לפרוץ את המנעולים בתואנה שהדייר כבר גר שם ואסור לה להחליף מנעול.

מצדו השני של המתרס עומדת משפחתה של דוגמנית על אחרת שהשכירה את הנכס היוקרתי שלהם לצמד שוכרים. גם במקרה הנ"ל השוכרים נראו תמימים ואמינים. לא עברו חודשיים והצמד התגלה כזוג נוכלים ידוע שמסרבים לשלם את שכר הדירה, להתפנות ממנה ובנוסף מעלילים עלילות שווא על בעלי הנכס שעומדים חסרי אונים מולם. מה הדין במקרים אלו ומדוע אפילו אנשים בעלי פרופיל גבוה, בעלי הון ומצליחים מרגישים חסרי אונים מול התנהגות בריונית שכזו? בואו נעיף מבט בחוק הגנת הדייר ונגלה את הסיבה.

חוק הגנת הדייר – לא מגן עליכם!

החוק להגנת הדייר, כשמו כן הוא, מגן בעיקר על הדייר ולא על המשכיר. חוק זה עבר שינויים רבים לאורך השנים מאז הקמת המדינה. בדצמבר 2008 שר המשפטים דאז, דניאל פרידמן, עדכן את החוק כך שהוא מאפשר הגשת תביעת פינוי אשר מתבררת בבית המשפט תוך 60 יום בלבד. על אף שמדובר בהליך מקוצר, בפועל, למימוש צו פינוי מבית המשפט, בעל הבית צריך לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח בהליך ארוך ומתסכל של מימוש ההוצאה לפועל. למרבה הצער התהליך יכול להימשך עוד חודשים רבים וכפי שאתם מבינים, בזמן הזה השוכר צבר חובות והמשכיר נותר חסר אונים ובהפסד כספי ניכר. כאשר מדובר באנשים בעלי הון, עבורם זו בעיה קטנה. אך כאשר מדובר באנשים מן הישוב דבר זה עלול להוות מכה קשה לתזרים המזומנים של משק הבית של המשכיר ולגרום לו עצמו לצבור חובות.
למרות זאת, כן יש מספר נתיבים בהם אפשר לפעול. מה עושים כשהשוכר לא מוכן לתת את המפתחות?

כיצד מפנים דייר שלא מוכן להתפנות?

כפי שאמרנו החוק להגנת הדייר אינו מגן על השוכר אך יש כמה הליכים שתוכלו לנקוט בהם על מנת להשיב אליכם את הנכס:
בפני בעלי נכס נתונות מספר דרכים חוקיות להתמודדות עם דיירים שאינם מסכימים לפינוי הנכס:

הגשת תביעה לפינוי

כפי שאמרנו, בשנת 2008 תוקן חוק זה ומאפשר לכם להגיש תביעה לפינוי הדיירים באם לא חלים עליהם חוקי הגנת הדייר. תביעה זו הינה בקשה אך ורק לפינוי ואינה כוללת כל פיצוי על הנזק הכספי ועוגמת הנפש. כתב התביעה יוגש לצד תצהירים וראיות כאשר הצד הנתבע חייב להשיב עליהם תוך 30 יום מקבלת התביעה. לאחר תשובתו, בית המשפט יקבע דיון לא יאוחר מ- 30 יום ממועד התשובה.

תלונה במשטרת ישראל

אל תטעו, למשטרה אין כל סמכות לפנות את הדייר הבעייתי, אלא אם קיים איום מפורש עליכם או על הנכס. האופציה הזו נתונה לכם בעלי הבתים כהצהרה על כוונתכם לפעול למיצוי התהליך מולם ותשמש גם מול בית משפט כדי להראות כי לשוכרים ניתנה אזהרה.

מימוש ערבויות ובטחונות

כל משכיר דורש ערבויות ובטחונות אותם הוא יקבל במעמד החוזה ויוכל למשוך במידה ודייר מפר את החוזה. דרך זו אינה קלה – ברוב המקרים מימוש הערבויות לוקח זמן וגורר הוצאות משפטיות גבוהות. בנוסף, אם תרצו לממש בטחונות שהתקבלו מטעם הערבים, תצטרכו למצות את הדין מול הדיירים קודם לכן, ורק אז תוכלו להתנהל משפטית אל מול הערבים ולבקש את מימוש הערבות שניתנה על ידם בחוזה השכירות. תוכלו לקרוא בכתבה מורחבת על הערבויות והביטחונות לשכר הדירה, יתרונות מול חסרונות.

חסכו הוצאות משפט – חשבו דיפרנט
חסכו הוצאות משפט – חשבו דיפרנט

הפרות חוזה נוספות – ודרכי ההתמודדות איתן

 

אי תשלום שכר דירה
אי תשלום שכ"ד או צבירת חוב לגופים השונים (עירייה, חברת החשמל, חברת המים וכו') מהווה פעמים רבות הפרה יסודית של החוזה, אך בחוזים רבים מוגדרת תקופה שבה ניתן להסדיר את החוב מתוך הכרה בכך שלעיתים אין הנושא בשליטת הדייר. דייר שלא מצליח לשלם, או חמור מכך – מסרב לשלם, יכול לגרום לנזק רב לבעל הדירה. הדרך היחידה להתמודד – לפנות לבית המשפט, לתבוע את פינוי הדייר מהנכס ופיצויים כמו גם מימוש הביטחונות והערבויות על פי החוק. שימו לב! לעיתים דיירים מסרבים לשלם את שכר הדירה עקב הפרות חוזה מצד המשכיר. וודאו שאינכם מפרים את החוזה בעצמכם מול הדייר ולא מסכנים את עצמכם בתביעה נגדית.

דייר שעוזב את הדירה באמצע החוזה
בחוזים רבים קיים סעיף המאפשר לעזוב את הנכס לפני תום החוזה בתנאי שנמצא דייר חלופי שאושר על ידי בעל הדירה. לעיתים נתקלים במצב שבו הדייר עוזב את הדירה ללא התראה מראש, מבטל את השיקים שברשות בעל הדירה ולמעשה משאיר את בעל הדירה במצב של אובדן ההכנסה המתוכננת. בסיטואציה כזו, ניתן לפתוח בהליך משפטי בו אתם מבקשים לממש את הביטחונות והערבויות שקיבלתם, כמו שציינו לאורך הכתבה. התביעה תהיה בגין הפרת חוזה ופיצויים על התשלום שלא התקבל.

דייר המשתמש בנכס לצורך עבירה פלילית
מעבר לאי הנעימות הכרוכה בידיעה שהדירה שלכם עלולה לשמש לביצוע עבירה פלילית: גידול סמים, סחר בסמים, סחר בבני אדם, אחסנה של סחורה בלתי חוקית ועוד… גם אתם נמצאים בסיכון! הדירה עשויה להיות מולאמת על ידי המשטרה לצורכי חקירה ובזמן הזה לא תוכלו לאכלס אותה. בכך למעשה תפסידו את ההכנסה מהדירה. סכנה גדולה יותר היא שהמשטרה תחשוד שגם אתם, בעלי הדירה, ידעתם על הפעילות שהתקיימה בנכס ושיתפתם פעולה. הדרך הכי נכונה היא לבדוק את הדיירים בבדיקת רקע טרם חתימת החוזה. לאחר מכן, כמובן, יש צורך בפתיחת הליכים משפטיים.

דייר שמשחית את הנכס
לצערנו, השחתת נכס או גרימת נזק למושכר הוא מצב שכיח ומוכר. לרוב מדובר בדיירים המזניחים את הנכס ומשתמשים בו ו/או בחפצים שבתוכו בצורה בלתי סבירה. הנזק יכול להיות מינורי וקל לתיקון, בעיקר במקרים של הזנחה, אבל במידה ומדובר במקרה של השחתה מכוונת יכול להגרם נזק חמור לדירה. דיירים הפונים להשחתת הנכס נוטים לנקוט באמצעים אלימים, ויש לפעול מולם בזהירות. גם כאן מומלץ "להקדים תרופה למכה" ולא להיכנס להסכם שכירות עם דייר שלא עבר בדיקת רקע פיננסית ומשפטית.

כפי שציינו לעיל, כל התהליכים הנ"ל עלולים להיות מפרכים וארוכים ולעלות לכם כספים רבים – מהוצאות משפט ועד שכר הדירה שלא שולם חודשים. אז מה עושים? חושבים דיפרנט!


שוכרים בעייתיים? לא בבית ספרנו!

אנו בחברת "דיפרנט", מאמינים כי אפשר וצריך לחשוב אחרת ולהבטיח את בעלי הבתים שהשקיעו את מיטב כספם בנכס. "דיפרנט" הינה חברה המורכבת מבעלי בתים שמכירים מקרוב כל טריק בספק, חוו על בשרם אכזבות ממערכת המשפט והוצאה לפועל ושילמו ממיטב כספם על עורכי דין ותהליכים יקרים נג עד שהתאגדנו והתחלנו לחשוב אחרת! אנו מציעים ללקוחותינו בטחונות אמיתיים אשר יסייעו להם להבטיח את השקעתם בכל מצב. החל מבדיקת דיירים ועד ניהול משברים, הפרות חוזה, ניהול משברים, איתור דיירים חלופיים ופינוי-פיצוי מול דיירים סרבנים, אנו כאן על מנת להבטיח את ההשקעה היציבה שלכם, כל זאת בעלות מינימלית על מנת להבטיח את הרוגע שלכם מהנכס ואת ההכנסה היציבה ממנו ללא טרחה וכאבי ראש מיותרים.

דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט.
לבדיקת דיירים או שיחת ייעוץ חינם וללא התחייבות, השאירו פרטים בטופס מטה >>

להצטרפות ל"פוליסה להגנה על שכר הדירה" של דיפרנט או לקבלת ייעוץ בחינם

השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *