מציאת דיירים טובים לנכס להשכרה שלנו היא כמו אמנות וגם בעלי הבית המנוסים ביותר עלולים לפעמים ליפול עם בחירות פחות מוצלחות. ואם לעשות אנלוגיה מהמשפט המפורסם – לא מספיק לדעת עם מי אנחנו הולכים להתחתן, חשוב לא פחות לדעת גם ממי אנחנו הולכים להתגרש. ובאמת לאור הניסיון, רוב הסיכויים שבמהלך שנים רבות של השכרה של הנכס שלנו, גם לאחר שנצבור ניסיון בבחירת הדיירים, יתרחשו מעת לעת מצבים פחות נעימים בהם נאלץ להתמודד עם הפרת חוזה שכירות מצד הדיירים להם אנחנו משכירים את הנכס שלנו. חובה להדגיש: מה שהכי חשוב לדאוג לו לפני שנכנס דייר חדש לנכס שלכם הוא הכנת חוזה שכירות עם ירידה לפרטים הקטנים שיכסו כל סיטואציה, כולל כזו של הפרת חוזה שכירות, במיוחד אם אתם חדשים בעולם ההשכרה למגורים. כדאי להימנע מעימות עד כמה שניתן עם הדייר בבית המשפט. כאשר מדובר בהפרת חוזה התהליך המשפטי צפוי להיות מייגע, איטי ומסורבל ובסופו של דבר אינו כדאי כלכלית בהכרח, שכן לא בטוח שמידת הפיצוי שבית המשפט יפסוק לטובתכם יכסה את כמות הנזק. לצורך כך, חוזה טוב ומהודק יכול לעזור על ידי יצירת אפקט הרתעה מסוים, אך אינו מבטיח כלל הימנעות מהליך משפטי.
תוכן עניינים
מהי הפרת חוזה?
לא כל הפרת חוזה שכירות משמעותה, "שוברים את הכלים ולא משחקים". במילים אחרות, לא כל הפרת חוזה שכירות מצד השוכר מחייבת אתכם בתור בעלי בית לנקוט בצעד הקשה ביותר והוא דרישה לסיים את החוזה לאלתר ולבקש מהשוכר לעזוב את הבית. ישנם מגוון רחב של מצבים וסיטואציות בהם ניתן ליישב את ההדורים בין שני הצדדים בתקווה שהדייר לא יחזור על אותה הפרת חוזה שכירות פעם נוספת. לדוגמא, הפרת חוזה מסוג של התנהגות לא נאותה במרחב, חוסר כבוד לשכנים בבניין, רעש ולכלוך. במקרים אלו בדרך כלל מקובל לנסות להידבר עם הדיירים ולבקש מהם להתנהל בשכנות טובה יותר. כמובן שאם מקרים מסוג זה חוזרים ונשנים, יש מקום לנקוט בצעדים חריפים יותר.
מקרה אחר שחוזר על עצמו הוא מקרה בו הדיירים גרמו לנזק פיזי לדירה שלכם או לפריטים בתכולתה. את זה אפשר לגלות רק כאשר מתייצבים מדי פעם בנכס, לא לפני שמתריעים בפני הדיירים שאתם מגיעים להעיף מבט. מקרים של נזק לרכוש מסוג זה נפתרים בדרך כלל על ידי צ'ק ביטחון או כל ערבות אחרת אשר נועדה לפצות אתכם בתור בעלי הבית. רצוי ליידע את הדייר הבעייתי שנעשתה הפרת חוזה ושבכוונתכם לנצל את זכותכם ולממש את צ'ק הביטחון או לדרוש מהדייר את התשלום עבור הנזק. בדרך כלל משכירים אינם נתקלים בבעיה, אך אם הדייר מגיב בחריפות, כדאי מאוד לנסות לסלול את דרככם החוצה מן החוזה עמו בצורה אלגנטית כי מובן מאליו שמדובר על דייר שלא ניתן לסמוך עליו בהמשך.
פינוי פיצוי – כשדייר מסרב להתפנות
אחד המקרים הנפוצים של הפרת חוזה שכירות מתקיים דווקא בסוף תקופת החוזה, ביום בו הדייר אמור היה לפנות את הדירה לדיירים הבאים. הם כבר עומדים עם תכולת הבית שלהם בחוץ ורק ממתינים להתמקם, או אז אתם מגלים שהדייר מסרב להתפנות. היו כבר מקרים כאלו. מהניסיון שנרשם לאורך השנים אנחנו מגלים שלעיתים קרובות הדייר שלא מוכן להתפנות מוסיף חטא על פשע וגם מסרב להמשיך לשלם. במצב סבוך מאין זה רצוי בשלב ראשון לנסות לדבר אל ליבו של הדייר. אם זה לא עובד, אין מנוס מלשלוח מכתב איום בעזרת עורך דין ולקוות שמהלך זה יגרום לדייר להתעשת ולכבד אתכם ואת החוזה.
מקרה נפוץ נוסף הוא דייר שלפתע עוזב את הדירה לפני תום תקופת החוזה. בדרך כלל מדובר על צעירים ו/או סטודנטים אשר משהו בחייהם השתנה. כדי להימנע ממקרים מסוג זה חשוב להכניס סעיף בחוזה על מסלול ההפרדות במידה ואחד מן הצדדים מעוניין לסיים את החוזה לפני תום הזמן ולאפשר בחוזה סעיף עם אופציה כזאת, כדי להימנע מהפרת חוזה שכירות. החוק מגדיר מה מותר ומה אסור לעשות עבור שני הצדדים: כאשר קיים בסעיף יציאה מוקדמת מהחוזה, הדיירים ירגישו נוח פשוט לפנות לבעל הבית ולהסביר לו שהם חייבים לעזוב, בתנאים עליהם ניתן להסכים ולכלול אותם בהסכם השכירות. בדרך כלל יהיה מקובל על המשכיר שאם השוכר מביא דייר חלופי אשר מוסכם על המשכיר, אין בעיה להתיר את החוזה ולהמשיך כרגיל עם הדייר החדש תחת חוזה חדש גם ללא התראה מוקדמת. זה תלוי בכם, בעלי הבית, אינכם מחויבים לאפשר לדייר לצאת ללא התראה. כמובן שאינכם מחויבים להסכים לסעיף יציאה מוקדמת בחוזה אך זה ממזער את התרחיש בו הדייר פשוט נעלם בלי להודיע ואז המשכיר נאלץ לרדוף אחריו. סעיף יציאה מוקדמת טוב גם בכך שהוא מחויב בהדדיות. אם לדייר יש אופציה כזו בחוזה, גם לכם כמשכירים יש אופציה כזו בחוזה, כל צד עם תנאיו הוא.
איך נמנעים ממצבים לא נעימים? פשוט חושבים דיפרנט!
חשוב להדגיש שוב, כל הפרת חוזה שכירות מקנה לכם כמשכירים את הזכות החוקית להתיר את חוזה השכירות עם הדייר. אך מעבר לחוק היבש, בראש ובראשונה רצוי להפעיל את הרציונל ולא להיות מונעים מרגשות, זה לא מיטיב עם אף אחד מהצדדים. במקרים מסוג זה כדאי לנסות להגיע לפתרון המצב של הפרת חוזה על ידי הידברות. תתפלאו, אך רבים בעלי הבתים והנכסים שנכשלים דווקא בהיבט זה שכורך בתוכו אי נעימות לכל הצדדים. אז מה עושים? פשוט חושבים דיפרנט!
דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט.
לבדיקת דיירים או שיחת ייעוץ חינם וללא התחייבות, מלאו את פרטי בעל\ת הנכס בטופס מטה >>
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
