איך לחשב תשואה על דירה להשקעה

זמן קריאה: כ- 5 דקות

כל בעל בית רוצה דירה שתיחטף מהשוק ותביא לו את מירב התמורה בעבור כספו. אם לא קיבלתם דירה בירושה ואתם חופשיים לבחור את המיקום וכמובן את הדירה בעצמכם, ודאי תחפשו דירה להשקעה באזור בו התשואה גבוהה, במיקום המתאים לכיס על מנת לכסות את ההוצאות השוטפות ואת ההשקעה הראשונית על הדירה . ברור לכל בעל נכס שדירה להשקעה שעומדת ריקה צוברת בלאי, פחת וגם חשבונות אשר בסופו של דבר יגרמו לכך שהדירה לא "מחזירה" את ההשקעה בה. לכן, כל משקיע שואף לרכוש דירה שלא ׳תעמוד׳ בשוק הרבה זמן ומחפש נכס במיקום נחשק, במצב טוב ומוכן להשכרה, עם הסיכוי הטוב ביותר לגבות את התשואה המיוחלת לבסוף וכמובן – לכוון לתשואה הגבוהה ביותר ביחס להשקעה.
אם אתם בעלי בית נבונים – עוד לפני שתרכשו את הנכס תבצעו חישוב תשואה הלוקח בחשבון את כל הפרמטרים שיסייעו לכם בבחירת דירה להשקעה. אנחנו כאן על מנת לתת לכם את הכלים הנכונים לבדיקה זו.

מהי תשואה על דירה להשקעה?

לפני שנבחן היכן כדאי להשקיע ואיך מבצעים חישוב תשואה על הנכס, נסביר בכמה מילים פשוטות מה היא בעצם תשואה על דירה להשקעה או יותר נכון לענייננו – מהי תשואה על דירה להשכרה. תשואה על דירה להשקעה, היא הרווח הנכנס על השכרת הדירה והיא תתבטא בצורת אחוז משוויו הכולל של הנכס – ההכנסה על הדירה ללא ההוצאות השוטפות, כפול מאה, חלקי עלות הנכס – התוצאה היא התשואה השנתית על הנכס באחוזים.
דוגמה לחישוב תשואה קל – דירה שנרכשה בשני מיליון שקלים וההכנסה השנתית עליה לאחר הוצאות שוטפות, היא 200 אלף שקלים, תניב 10% תשואה. כמובן שזוהי רק דוגמה להמחשת רעיון התשואה באופן מהיר, אך בפועל התשואה בישראל נעה בין 4% ובמקרה הטוב ביותר עד 6% תשואה, כאשר 7%-8% תשואה הם הרף העליון. ישנם פרמטרים רבים המשפיעים על התשואה – אזורי ביקוש, קרבה וקלות תנועה, מצב הנכס וכדומה. אך לצד הפרמטרים המשפיעים הללו ישנם פרמטרים שבכל אזור ובכל דירה כדאי לקחת בחשבון כדי לבצע חישוב תשואה נכון.

הפרמטרים לחישוב התשואה

 

 כפי שאמרנו, הפרמטרים המשפיעים על התשואה של דירה להשקעה הם רבים,  אך בחישוב התשואה על דירה להשקעה חשוב במיוחד לקחת את הנתונים הבאים בחשבון:

  1. מחיר רכישה – המחיר ששילמנו לבעלים הקודמים או לקבלן עבור הנכס
  2. הוצאות נלוות לרכישה – החל מעורך הדין המלווה את העסקה וכלה באגרות השונות
  3. רכישה ללא פטור – מס רכישה על הדירה להשקעה
  4. רכישה מקבלן – תשלום נוסף שקיים בגין הצמדה למדד תשומות הבנייה
  5. החזר המשכנתא החודשי – אם לקחתם הלוואה מהבנק יש להפחית את ההחזר מההכנסה
  6. שווי הדירה להשקעה – במהלך השנים שווי הנכס משתנה, לכן בחישוב תשואה על דירה להשקה יש לחשב את שווי הנכס בזמן הנתון. אם תחשבו לפי העלות המקורית לא תקבלו את התשואה על דירה להשקעה באופן המדויק ביותר.

כעת לאחר חישוב ההוצאות על רכישת הדירה, נחשב את ההכנסה הצפויה ממנה:

  1. שכר דירה – קחו בחשבון כי אומנם שוק השכירויות בעלייה מתמדת, אך ישנן תקופות קיפאון או תקופות בלתי צפויות וקשות, כמו בזמן מגיפה עולמית.
  2. תקופות בהן הדירה להשקעה לא מייצרת הכנסה – אם בשל שיפוצים להשקעה בנכס ואם בשל תקופה בה לא מוצאים דיירים.

הוצאות שוטפות – חובה לחישוב תשואה

לאחר שחישבנו את הנתון המשמח – כמה הדירה צפויה להכניס לנו, עכשיו הזמן להוסיף למשוואה נתונים פחות משמחים, אך קריטיים לחישוב תשואה על דירה להשקעה – ההוצאות השוטפות על השקעה בנכס שלנו והורדת ההוצאות הללו מההכנסה הצפויה:

  1. עלות ההשכרה – אם אתם משתמשים בשירותי תיווך או עורך דין, עלות שיפוצים או תחזוקה של הנכס. לכן חשוב לבחור נכס במצב טוב שלא תצטרכו להוציא הון על תחזוקתו.
  2. מיסוי – על כל הכנסה מן הדירה שעולה על 5,000 ₪ יש לשלם מיסים שאותם נחשב בהוצאות השוטפות על הנכס.
  3. תקופה שהנכס אינו מאויש – כאשר אין שוכרים, אם בשל שיפוצים או חיפוש דיירים חדשים, אתם עדיין צריכים לשלם חשבונות. קחו זאת בחשבון בחישוב התשואה על דירה להשקעה.
  4. ניהול ודמי ניהול – הוצאות הניהול השוטף על הדירה להשקעה, נסיעות, עריכת חוזים וכדומה. אם בחרתם בחברת ניהול לנכס שלכם יש לכלול את דמי הניהול בהוצאה השוטפת. אם בחרתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל אין לכם מנוס מדמי ניהול.
  5. הוצאות בלתי מתוכננות – אין אנו יודעים מה ילד המחר, אם נצטרך להחליף צנרת, לטייח נגד עובש או להחליף ריצוף. אלו הוצאות גדולות המהוות השקעה בנכס, שנמצאות מעבר להוצאה השוטפת אך כדאי לקחת אחוז מסוים מההכנסה הצפויה מהדירה להשקעה, לטובת הוצאות אלו – אגורה לבנה ליום שחור.

חישוב תשואה אמור להיערך מחדש כל תקופה, שהרי ההוצאות משתנות וגם שוק השכירות משתנה. לכן חישוב תשואה נכון מומלץ לעשות לא רק לכל שנה אלא אחת לכמה שנים ולשנות אותו בהתאם לתנועה בשוק.

השקעה בנכס – תשואה גבוהה יותר

אם אתם מעוניינים בדירה להשקעה ואתם רוצים לקבל את התשואה הטובה ביותר, כדאי לכם לחקור את השוק. משקיע נבון מצליח למקסם את התשואה שלו בעזרת כמה הכלים פשוטים:

  1. מחקר אזורים – רכישת דירה להשקעה במיקום בו היא עשויה להניב יותר. אל תקחו בחשבון רק את העיר – חישבו על השכונה ועל תחלופה. למשל דירה באזור סטודנטיאלי תהיה נחשקת ותמיד יהיו לכם שוכרים אך יתכן שהמחיר יהיה בהתאם לכיסם של סטודנטים. דירה במיקום יוקרתי תעלה יותר אך השכירות גבוהה יותר והשוכרים בהתאם – משפחות המחפשות דירה לטווח ארוך.
  2. אם אתם לוקחים מימון – חישוב הריבית הטובה ביותר שאתם יכולים להשיג על כספכם יעזור לכם למקסם את התשואה.
  3. רכישה באזורי ביקוש – רכישה באזורים בהם יש ביקוש גבוה מסמנת גם עלייה במחירים.
  4. מצב הנכס – מצאתם נכס במחיר מציאה אך עלות ההשקעה בנכס גבוהה? זהו נזק לתשואה שהרי את מירב ההכנסה הצפויה תאלצו להשקיע בנכס. עדיף לשלם עוד קצת ולמנוע כאב ראש ובעיקר כאב כיס.
aa2r1q2

תשואה וקוץ בה – תקלות העלולות להשפיע על התשואה

במזל טוב רכשתם דירה להשקעה, עשיתם חישוב תשואה מדוקדק ואתם משכירים את הדירה ונהנים מהכנסה טובה. אך האם הכנתם את עצמכם לתקופות בעייתיות בחיי הנכס שלכם? כן, כולנו מכירים את הדיירים הסוררים, אלו שמסרבים לשלם, מסרבים להתפנות ואלו שאף מותירים את הדירה עם נזק שעלינו לתקן – אותם אנו לא לוקחים בחשבון בחישוב התשואה, אך אלו מקרים שיכולים להשפיע דרסטית על התשואה המיוחלת מן הדירה. כאשר אנו מתייחסים לתקופות בהן הנכס עומד ריק בשל חלופת דיירים או שיפוץ, אנחנו נוטים לשכוח לקחת בחשבון את האופציה הפחות נעימה – תקופות שהנכס אינו ריק אך התשואה אינה מגיעה – כאשר דייר בעייתי נמצא בנכס ואיננו משלם, מצב בו אתם גם משלמים את החשבונות וגם את העלות השוטפת של הדירה, מבלי לקבל שום החזר ובטח שלא תשואה. אז מה הפתרון? לחשוב דיפרנט!

מחפשים תשואה יציבה? תתחילו לחשוב ״מחוץ לדירה״!

כדי שהתשואה על הדירה שלכם תהיה מחושבת נכון ומניבה, עליכם לדאוג כי ההכנסה הצפויה מהדירה להשקעה תהיה רציפה ככל האפשר. גם בתקופות שיפוץ, גם בין דיירים ובעיקר במקרה של דיירים בעייתיים – אתם צריכים להגן על התשואה שלכם. אם אתם בעלי נכס שרוצים לדאוג לתשואה על הדירה להשקעה, תחשבו ׳דיפרנט׳! דיפרנט הוא מיזם חדשני אותו מובילים בעלי בתים ומשקיעי נדל"ן עתירי ניסיון וידע בתחום השכירויות. אנו בדיפרנט מסייעים ללקוחותינו בשלל ההיבטים של השכרת הנכס ומיקסום התשואה כשאנו מלווים אתכם החל מחישוב שכר דירה, חיפוש ובדיקת הדיירים ועד לחתימה על החוזה והבטחת ההכנסה משכר הדירה, גם במקרים שהנכס עומד ריק או שיש צורך בסיוע עם דייר בעייתי. כל זאת בעלות מינימלית על מנת להבטיח את הרוגע שלכם מהנכס ואת ההכנסה היציבה והתשואה ממנו ללא טרחה וכאבי ראש מיותרים. כי כשאתם משכירים דיפרנט אתם יכולים להיות רגועים שהתשואה – תמיד מגיעה!

דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט
לבדיקת דיירים חינם וללא התחייבות מלאו את פרטי בעל הנכס בטופס מטה >>

השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

להשארת פנייה:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

בואו נדבר!

שעות פעילות:
ימים א'-ה', בין השעות: 09:00-21:00

שירות לקוחות

051-5309085
שעות פעילות:
ימים א'-ה', בין השעות: 09:00-18:00
מענה בוואטסאפ ללקוחות קיימים 24/7

השאירו פרטים והמומחים שלנו יחזרו אליכם:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

לשיחה עם יועץ 050-2192570