המשפט המפורסם "מרבה נכסים מרבה דאגה" הוא תמיד נכון, אבל כולנו מעדיפים להיות בהקשר הזה בעלי דאגה מאשר מחוסרי נכסים… בטוח שכולם מסכימים על זה. לגבי מס ריבוי דירות התמונה קצת יותר מורכבת והכותרת עלולה דווקא להטעות, וזה כתוצאה של הליכי החקיקה שהתפתחו בכנסת ישראל בשנים האחרונות בעקבות משבר הדיור ועליית המחירים במאות אחוזים, לא פחות, שהתרחשה בישראל בשני העשורים האחרונים והניסיון של המדינה לווסת את מחירי הדיור על ידי חקיקה וחינוך שוק.
מהו מס ריבוי דירות?
מס ריבוי דירות או בשמו המוכר יותר לציבור, מס דירה שלישית הוא מס שהוטל בשנת 2016 בואך 2017 על כל מי שמחזיק בבעלות על שלוש דירות או ליתר דיוק מחזיק בבעלות על 259 אחוז משלוש דירות. למשל, שתי דירות בבעלות מלאה ועוד אחזקה של 49 אחוז ומעלה בדירה שלישית אמורה הייתה לחייב את המחזיק במס דירה שלישית.
החוק ניסה באופן מלאכותי להתערב בכוחות השוק והמחוקק קיווה שעל ידי כך מחזיקי דירה שלישית יעדיפו למכור את הדירה השלישית שאותה הם מחזיקים למטרות השקעה ומהלך זה יציף את השוק המצוי במחסור דירות תמידי והאפקט של היצע רב יותר מול ביקוש יוריד את מחירי הדיור עבור אותם מאות אלפים ויותר שאין בבעלותם אפילו דירה אחת. לצד זה המדינה היתה אמורה ליהנות מהכנסה נוספת מאותם בעלי נכסים שבחרו להמשיך להחזיק בשלוש דירות ויותר. על פי הרישומים, ישנם 56 אלף דירות אשר יתכן שהיו משתחררות ויוצאות לשוק הדיור ומשנות אותו באופן דרמטי אילו בעליהן היו בוחרים למכור אותן.
מס ריבוי דירות, עורר מהיום הראשון שעלה לשולחן הדיונים מחלוקות רבות והוגשו נגדו בג"צים רבים. מעבר למחלוקת על עצם החוק והטענות לפגיעה בזכויות הקניין, נמצאו בו פגמים ממשיים לא מועטים: למשל נטען כי לא יתכן שאדם אשר בבעלותו שלוש דירות בשווי של שניים וחצי מיליון שקל, ישלם את אותה מדרגת מס שישלמו בעלי דירות אשר שווי נכסיהם כפול ומכופל מכך. עוד דילמה – אדם המחזיק בחמש חצאי דירות אל מול אדם המחזיק בשתי דירות וחצי ששווין משתנה וכיוצא באלו. אי לכך הוחרגו מספר מקרים ויש אפשרות לקבל פטור ממס דירה שלישית אם הנכם עומדים בקריטריונים. אך לפני שנדבר על פטור, בואו נדבר על החייבים והחיובים, במס דירה שלישית. כיום מס ריבוי דירות עודנו במחלוקת ולאור חילוקי הדעות הרבים הוא הושעה עד להודעה חדשה. אך במקרה ויעלה שוב לסדר היום, כדאי שתהיו מוכנים.
כיצד מחושב ונגבה מס ריבוי דירות?
כפי שציינו למעלה, מספר הדירות והחבות במס ריבוי דירות נמדד על פי אחוזי האחזקה והבעלות בנכס. על מנת שתוכלו להיחשב כבעלי דירה שלישית אינכם זקוקים בפועל ל-3 נכסים שונים – מספיק שהנכם בעלי 5 חצאי דירות או שתי דירות וחצי או כל קומבינציה המביאה אותכם להיות בעליהן הגאים של 259% באחזקת נכס. לדוגמה – יש לכם שתי דירות, אך אתם שותפים יחד עם בן משפחה בדירה נוספת. או שאתם ובני הדודים שותפים בבניין אותו ירשתם כאשר לכל אחד אחוזים משתנים בדירות והאחוזים שלכם מסתכמים ב-259% – אזי הנכם מחויבים במס ריבוי דירות.
כבכל מס על דירת מגורים, הנכסים נבחנים על פי השימוש שתבצעו בהם ותוכניות משרד המקרקעין החלות על הנכס. לכן גם אם השכרתם את דירת המגורים שלכם למשרד או לגן ילדים, בטאבו היא עדיין דירת מגורים לכל דבר ועניין לצרכי מס וחישוב מס ריבוי דירות. אין צורך לציין שכל הסבה של דירת מגורים לכל עסק אינה משנה את מהותה עבור החבות במס וגם אם הדירה הפכה למספרה – מבחינת רשויות המס היא עודנה דירה. הסיבה שאנו מתעכבים מעט על הנושא, כיוון שיש בעלי נכסים יצירתיים במיוחד אשר ינסו להימנע מתשלום מס דירה שלישית על ידי תכנוני מס שונים והסבת הדירה של סבתא לפיצרייה – חבל על הקמח ועל הגבינה, זה לא עובד.
מי הם החייבים במס דירה שלישית?
מלבד הברור מאליו כי המס מחושב לפי אדם יחיד, הוראות נוספות מציינות את חזקת התא המשפחתי. בפני החוק התא המשפחתי כולל את שני בני הזוג וילדיהם אשר לא הגיעו לגיל 18, הם מוגדרים יחדיו כבעלים אחד של כל הנכסים אשר בבעלות התא המשפחתי לצורך החבות במס. במקרים של פרידה יש להוכיח הפרדת רכוש מלאה. עם זאת, יש חריגים בנושא כגון בני זוג שאינם שותפים לדירה מכורח הסכם ממון והפרדת נכסים. אם הנכם שותפים בחברה, החוק מתייחס אל החברה כיחיד והחברה היא המחויבת במס כיחיד והנכסים בבעלות החברה יחשבו כדירות בבעלות יחיד, שימו לב לכך כאשר תבקשו פטורים שונים או פטור ממס שבח.
מהו גובה המס על דירה שלישית?
עכשיו הגענו לשאלה שוודאי מעניינת את כולם – כמה זה עולה לנו? או בפשטות כמה נשלם מס על דירה שלישית? ובכן, מס ריבוי דירות מבוצע על פי מערך הקובע פרמטרים לחישוב המשתנים לפי מיקומה של הדירה. כך למשל, דירות בגוש דן יחויבו במס דירה שלישית גבוה יותר בשל ערך פרמטרי גבוה יותר. עם זאת, גובה מס ריבוי דירות לא יעלה על 18 אלף שקלים לנכס ולדירה אחת, על פי חישוב של כ-1% מערך הדירה לחודש המחושב באופן שנתי – כלומר אם יש בידיכם דירה העולה מיליון וחצי שקלים תשלמו עליה 1,500 שקלים לחודש או 18,000 אלף שקלים לשנה. כמו כן, ישנם פטורים שונים המאפשרים לבעלי 3 דירות ששווים נמוך ליהנות מפטור ממס דירה שלישית.
פטור ממס ריבוי דירות
כפי שאמרנו בתחילת המאמר, החוק ייצר מספר בעיות והיו שסימנו בו מספר פגמים כגון – מה קורה אם משכירי הדירות מעבירים את הדירות על שם בני משפחה, או במצב בו אדם בעל דירות בשווי 10 מיליון שקלים משלם את אותה חבות מס דירה שלישית כמו אדם שסך כל דירותיו מסתכם ב-2 מיליון שקלים. ובכן, מלבד המקדמים הבוחנים כל דירה לגופה – מהמיקום ועד התא המשפחתי המחזיק בה, המחוקק מעניק פטור ממס דירה שלישית בכמה מקרים הנועדו להשוות במעט את העיוות שהחוק יוצר.
אז מי זכאי לפטור ממס ריבוי דירות?
כל אדם שיש בידיו 3 דירות או 259% באחזקת נכסים ששווים הכולל אינו עולה על 1,150,000 ש"ח פטור ממס ריבוי דירות, ואם שווי הדירות אינו עולה על 1,400,000 ישולם מס דירה שלישית חלקי על ההפרש. ניתן אף לקבל פטור ממס על שתי הדירות הראשונות, והמס יחול אך ורק מהדירה השלישית לפי בקשת החייב. כך למשל, אם יש שתי דירות בתל אביב ודירה אחת במצפה רמון, בעל הנכסים יוכל לבקש כי החיוב היחסי יתבצע ביחס לדירה הנמצאת בפריפריה – אזור בעל מקדם נמוך בהרבה מתל אביב. אף על פי כן, לא תוכלו לשנות את הדירה שעליה התבקשתם לשלם את מס ריבוי הדירות במהלך שנת מס. על כל שינוי במספר הדירות יש לדווח תוך 30 יום לרשות המיסים. נשמע מסובך? לא כשאתם חושבים דיפרנט!
מהדירה הראשונה – אתם צריכים לחשוב דיפרנט!
דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט
לבדיקת דיירים חינם וללא התחייבות מלאו את פרטי בעל הנכס בטופס מטה >>
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
