6 שאלות בוערות שכולם שואלים על השקעה בנדל"ן

עם חברת תיווך או לבד?

אם כבר החלטתם על מיקום ההשקעה שלכם, עכשיו נשאלת השאלה האם למצוא את הנכס המיוחל עם חברת תיווך או בעצמכם? באירופה וארה"ב התיווך הינו כבר חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן אך בישראל, השימוש בשירותי תיווך הוא עדיין בגדר המלצה בלבד. מדוע זה כך? ראשית התיווך בישראל סובל מתדמית שלילית, אולי בשל העובדה כי בארץ המתווך מרוויח את חלקו משני צידי העסקה ובחו"ל רק המוכר משלם את עלות התיווך. כמו כן מבחינת הכשרה בחו"ל, המתווך נדרש לעמוד בקריטריונים גבוהים והסטנדרט אחיד, על כן המתווכים הינם חלק בלתי נפרד וחיוני בכל עסקת נדל"ן. הנה מספר יתרונות וחסרונות של עסקת נדל״ן עם מתווך בארץ:

יתרונות

1. פרסום מאסיבי – חברת תיווך תדאג לפרסום רציני של הנכס, בכל פלטפורמה אפשרית, לרוב ללא תוספת תשלום, שכן הוא מגולם בעמלת התיווך.
2. בדיקת איכות הנכס – יתרון מובהק עבור הקונה. משרד תיווך לא יפרסם נכס לא ראוי שישפיע לרעה על המוניטין שלו ולכן יבצע בדיקות איכות מקיפות מבעוד מועד.
3. שירותי משרד ושירותים נוספים – לכל משרד תיווך ישנה רשימה של אנשי מקצוע לסיוע בתהליך המכירה ותהליכים בירוקרטיים נוספים של עסקת נדל"ן, מה שחוסך זמן עבור שני הצדדים.
4. חסכון בזמן – ממציאת הדירה ועד מציאת הקונה, מתווך טוב הוא זה שחוסך כסף ללקוחותיו, וזמן הוא גם חיסכון בכסף.

חסרונות 

1. המחיר – כפי שכתבנו, המתווך יגבה עמלה משני צידי העסקה מן הקונה והמוכר, מה שמעלה את סכום העסקה לשני הצדדים.
2. מקצועיות – מכיוון שבארץ הרגולציה על המקצוע איננה חריפה כמו בארצות אחרות, אתם עלולים להיתקל במתווכים לא מקצועיים אשר ישפיעו על העסקה או לא ימצו את העסקה המגיעה לכם מן הנכס.

כמה צריך על מנת להשקיע בנדל"ן

כפי שכתבנו למעלה, סכומי עסקאות הנדל״ן בארץ גבוהים משמעותית מסכומי העסקאות בחו"ל. במחיר דירה ממוצעת בחולון, תוכלו לרכוש כמה נכסים ברוב מדינות אירופה ואף בערי בירה. אם אין לכם כמה מאות אלפים פנויים עדיף לפנות לשווקים מחוץ לישראל, כיוון שבהם תוכלו למצוא נכסים במחירים הנעים בין עשרות ועד מאות ספורות של שקלים או דולרים. בארץ הביקוש לדירה עצום ולכן המחירים לדירה ראויה נמצאים צפונה מחצי מיליון שקלים, אם בכלל. השקעה ממוצעת בישראל מתחילה במיליון שקלים ואף יותר, כאשר בערים המרכזיות כבר מזמן מדובר על סכומים המתקרבים לשני מיליון. על מנת להגיע לסכום זה,  רובנו נאלצים לקחת הלוואה ולשלם אותה מהשכירות של הנכס, מה שנוגס בהכנסה הפסיבית ממנו. בחו"ל אפשר להתחיל ב -150 אלף שקלים ומעלה להשקעה נדלנ"ית שעשויה להניב תשואה גבוה יותר, אך כפי שאמרנו, לא כל אחד יכול לנהל השקעה בחו"ל. אם תרצו לדעת עוד על כמה צריך וכמה כדאי להוציא על השקעה מניבה בנד"לן ישראלי, תוכלו לקבל מידע מקיף ביותר כאן.

נכס מניב או נכס יזמי?

קודם כל נפתח בהסבר קל – נכס מניב הינו נכס שכבר בנוי ומטרתו הינה השכרה= תשואה, המגיעה אל חשבוננו מהיום הראשון של השכירות. נדל"ן יזמי הינו נכס שנמצא בשלב בניה התחלתי למשל קרקע לבנייה, תמ"א או כל מבנה קיים שעומד בפני הגדלה. הנה כמה דוגמאות לנדל"ן מניב אשר מניבים למשקיע תשואה באמצעות תשלום תקופתי על השכרת הנכס או מכירתו:

1. מתחם דיור – מתחם דירות להשכרה, מתחמים כאלו נפוצים באירופה וארה"ב.
2. אזור מסחר – קניון או מרכז מסחרי שמשכיר את החנויות בו ואתם נהנים מהרווח היחסי על ההשכרה.
3. יחידות נופש ובתי מלון – הניתנים להשכרה מיידית. כלומר, נדל"ן פעיל שבנייתו כבר הסתיימה.

נדל"ן יזמי

נדל"ן הנמצא בשלבי בנייה. למשל עתודת קרקע לבנייה, מבנה קיים אשר נרכש להשבחה – כמו בניין ישן שיוסב לבניין משרדי או פרטי. בנדל"ן מסוג זה אפשרות הרווח הינה ממקור אחד בלבד והוא מכירת הנכס. כלומר עלינו להמתין עד סיום הבנייה ורק בסופה נוכל למכור את הנכס. בנדל"ן יזמי ישנם סיכונים רבים אל מול התשואה – החל משאלת אישורי הבנייה וכלה בתקלות בנכס ואף ביטול הפרויקט כולו – פרויקטים שניצלו את כל מכסת התקציב שלהם או שלא קיבלו היתרים ויושבים ומחכים ובזמן זה צוברים הפסדים. במקרה זה המשקיע עלול לאבד את כל ההשקעה שלו, בעוד שבנדל"ן מניב הסיכון קטן יותר, כיוון שהבניין כבר מוכן ומתופעל.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?

אין ספק שזוהי באמת שאלת השאלות – איזה מקום יעניק לנו את התשואה הכי טובה? בישראל יש כמה ערים שתמיד תהיינה בביקוש גבוה, גוש דן נחשב למחוז נדל"ן לוהט, מטבע הדברים. כן גם מפרץ חיפה, ירושלים ותתפלאו, גם באר שבע מתחילה לצמצם פערים בשל ריבוי הסטודנטים בה, המהווים שוק שוכרים גדול ושוקק. לרוב, אם אתם משקיעים בנדל"ן בארץ, מומלץ שלא יהיה רחוק מדי ממקום מגוריכם. לנהל עסק בטבריה כשאתם גרים באשקלון זו טרחה גדולה משמעותית לעומת ניהול נכס בישוב קרוב יותר. גם השכונה היא קריטית – השכונה הנכונה יכולה לתת לכם עוד אחוז שלם בתשואה של הנכס.
אם בחרתם בנדל"ן בחו"ל, כדאי שתשקיעו בחברת ניהול נכסים אמינה שהינה מומחית גם בניהול ההשקעה שלכם – הערים הנכונות, השכונות המניבות ביותר וכן הלאה. על חברת הנדל״ן לדעת את המגמות המשתנות של השווקים באזור בו היא מתמחה – אם באירופה או בארה"ב.
אם אתם רוצים לקבל מבט מעמיק יותר על השקעות נדל״ן בארץ, תוכלו למצוא מידע נוסף במאמר
הבא.

איך להבטיח תשלום שכר דירה

אם בחרתם באופציית הנדל"ן המניב בישראל, אתם צריכים להבטיח כי ההכנסה מן הנכס תהיה קבועה ויציבה. שוק השכירויות בארץ קורץ מאוד לכל המשקיעים הסולידיים, אך הוא עלול להיות מאתגר עם שוכרים בעייתיים שעלולים לפגוע במקור ההכנסה שלכם. רוב בעלי הבתים אינם יודעים לאתר את הדייר הנכון ומסתמכים על תחושת בטן וכמה תדפיסים מהבנק על מנת לקבל תמונה אמינה על השוכר הפוטנציאלי. אם איתרע מזלכם והשוכר התגלה כדייר בעייתי, אתם צפויים להפסדים בנכס הנדל"ן המניב שרכשתם, בין אם בגלל שהוא לא משלם, מסרב להתפנות בסוף החוזה או במקרה הכי פחות נעים – עוזב בפתאומיות מבלי לשלם את חובותיו.

איך תדאגו להבטחת שכר הדירה במקרה כזה? פשוט תחשבו דיפרנט!

דיפרנט היא חברת סטארט אפ שהוקמה ומנוהלת על ידי יזמי נדל"ן מנוסים, בעלי בתים, אשר מכירים את מגוון הסיטואציות בהם בעל נכס עלול למצוא את עצמו. אנו מגישים ללקוחותינו שירות הוליסטי לניהול הסיטואציות השונות מול הדיירים.
השירות שלנו תומך ומלווה את המשקיע בכל שלבי השכירות לטוב ולרע, כשאנו מעניקים שקט נפשי עם בדיקת דיירים אמינה ולא פולשנית, ייעוץ משפטי בכל תהליך ההשכרה וסיוע מיידי במקרים של הפרת חוזה. אנו מספקים לכם הבטחת שכר דירה אמיתית – במידה והדייר לא משלם – אנחנו משלמים במקומו. במקרה הצורך, אנו דואגים לפינוי ולמציאת דייר חליפי, מונעים מן המשקיע את כאבי הראש ודואגים כי הנכס המניב אכן יניב את שכר הדירה המובטח. כשאתם בוחרים בדיפרנט אתם בוחרים בראש שקט עם הבטחת שכר דירה המקיפה ביותר להשקעה הנדל"נית שלכם!

דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט
לבדיקת דיירים חינם וללא התחייבות מלאו את פרטי בעל הנכס בטופס מטה >>