בשנת 1971 חוקקה הכנסת השביעית את חוק השכירות והשאילה, במטרה להסדיר את נושא הסכמי השכירות והשאילה (זכות שימוש בנכס באופן זמני ללא תמורה) ומאז שנחתם על ידי גולדה מאיר בכבודה ובעצמה, לא בוצעו בו עדכונים, למרות השינויים הרבים שתחום השכירות בישראל עבר במהלך השנים. בשנת 2017 עבר התיקון הראשון לחוק, הידוע בשמו ׳חוק שכירות הוגנת׳ – מתוך כוונה לצמצם את פערי הכוחות בין המשכירים והשוכרים, לפרט את הנושאים שיש לכלול בחוזה השכירות, לפרט את חובות המשכיר והשוכר, ולהגדיר מהי 'דירה ראויה למגורים'. כמשכירים, חשוב שתהיו בקיאים במשמעויות החוק, שכן הוא מטיל על בעלי הנכסים את רוב האחריות. בכתבה הזו ובכתבת ההמשך נפרט את השינויים שנוצרו בעקבות החוק ואת המשמעויות הפרקטיות שלו עבורכם, המשכירים, כדי שתוכלו להשכיר את הנכס בצורה חוקית ולהימנע מטעויות שיחשפו אתכם לתביעות. קריאה נעימה ומועילה!
עיקרי חוק שכירות הוגנת
לפני שנרד לפרטים ונדבר על הנגזרות המעשיות של החוק, חשוב שתדעו לאילו נושאים הוא מתייחס:
- ביצוע שינויים בדירה על ידי השוכר- שוכר שרוצה לבצע שינויים בדירה צריך לקבל את אישור המשכיר ולשאת בהוצאות מכיסו. הוא יכול לבחור האם להחזיר את הנכס במצבו המקורי או החדש.
- הגבלת גובה הערבויות – עד סכום של 3 חודשי שכירות, או שליש מדמי השכירות בכל תקופת השכירות – הנמוך מביניהם.
- התאמת הנכס לתנאי ההסכם – בזמן הכניסה של השוכר לדירה, עליה להיות בדיוק במצב עליו סוכם מראש ונחתם בחוזה לפני הכניסה.
- העברת הסכם השכירות לצד ג׳ – השוכר יכול להשכיר חלקים מהדירה לדייר משנה, בתנאי שקיבל אישור בכתב מראש מהמשכיר. למשכיר מותר לסרב מטעמים סבירים בלבד.
- חובת תיקון פגמים – ככלל, השוכר אחראי על כל כל ליקוי ״קל ערך״ בדירה שנגרם מתוצאה מבלאי שימוש או שימוש בלתי סביר והמשכיר אחראי על תיקון ליקויים חמורים.
- תוכן חוזה השכירות – החוק מפרט מהם התנאים הבסיסיים שחייבים להופיע בכל חוזה שכירות, עליהם נרחיב בהמשך.
- הגדרת נכס הראוי למגורים – או יותר נכון – נכס שאינו ראוי למגורים, גם הוא מוגדר בחוק באופן מפורט עליו נרחיב בהמשך.
- מכירת הנכס – המשכיר רשאי למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות ותנאי ההסכם עוברים לאחריות הרוכש בשלמותם
מה כלול בחוק
החוק המקורי מחולק לשני חלקים: השכירות והשאילה. החלק הראשון מדבר על התנאים שבין משכיר לשוכר לצורך קיום עסקת שכירות הוגנת. החלק השני מבוסס על פרק השכירות ומפרט את אותם הסעיפים במקרה של שאילה – ״הזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה".
שכירות
הפרק הראשון בחוק, העוסק בהסדרת תנאי השכירות שבין השוכר למשכיר, מפרט את החובות והזכויות של כל צד בהסכם: החובה של המשכיר למסור את הנכס במצב התואם להסכם ביניהם, לתקן ליקויים שמפריעים לשימוש השוטף בנכס או שלא עומדים בתנאים שסוכמו מראש, מלבד הפגמים שהשוכר אחראי עליהם, שגם אותם החוק מגדיר. בנוסף, החובה של המשכיר לאפשר לשוכר להשתמש בנכס על פי הקבוע בהסכם למשך כל תקופת השכירות, ללא הפרעה.
למרות שהחוק באופן כללי נוטה לטובת השוכר, גם לו יש חובות כלפי המשכיר, והן מפורטות בחוק: אסור לו לעשות שימוש אחר בנכס שלא סוכם עליו מראש, הוא גם חייב לאפשר למשכיר לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים (כל עוד המשכיר עדכן אותו על כך זמן סביר מראש ועשה ככל יכולתי כדי לצמצם את ההפרעה לשגרת השוכר). בנוסף, השוכר חייב לקבל את את הסכמת המשכיר להעברת הזכות בנכס לצד שלישי. וכמובן – בסיום תקופת ההשכרה עליו להחזיר את הדירה פנויה מאדם או רכוש פרטי של השוכר.
בנוסף, סעיף 4 לחוק מדבר על ״חובת תום לב״, המהווה קו מנחה בדיני חוזים באופן כללי – החובה להתנהל מתוך כוונות טהורות וביושר, מתוך רצון אמיתי של שני הצדדים בעסקה הוגנת.
שאילה
כמו שאמרנו, פרק השאילה מבוסס על פרק השכירות, כך שלמעשה כמעט כל הכללים החלים על שכירות חלים גם במקרה של שאילה, עם ההתאמות הנדרשות שכמובן מצוינות בחוק.
בנוסף על הכללים המפורטים בפרק השכירות המהווים את הבסיס לפרק זה, ישנם פרטים ספציפיים הנוגעים למקרים של שאילה בלבד, כמו למשל שמותר למשאיל לבטל את חוזה השאילה כל עוד הדירה לא הועברה בפועל לשואל וכן מותר לו לסיים את ההסכם באמצע תקופת השאילה במידה ויש לו צורך בנכס – בתנאי שמסר הודעה בזמן סביר מראש לשואל. בכל הנוגע להעברת הזכות על הנכס, לשואל אין אפשרות להשכיר או להשאיל חלקים מהנכס לצד שלישי ללא הסכמה מפורשת של המשאיל.
על מי חל החוק
הנכסים עליהם חל התיקון לחוק צריכים לעמוד בקריטריון אחד – עליהם להיות מיועדים למגורים בלבד.
אז איך תדעו אם הנכס שבבעלותכם מוחרג מהחוק? פשוט תבדקו שהוא לא מיועד לאחד מהדברים הבאים: משרד, דיור מוגן, דירות נופש בבתי מלון, מעונות עובדים/ סטודנטים או דירות להשכרה קצרת טווח של עד 3 חודשים או לתקופה ארוכה של מעל 10 שנים. בנוסף, דירות יוקרה שדמי השכירות עבורן עולים על 20,000 ש״ח או דירה המושכרת לקרוב משפחה, גם עליהן החוק לא חל.
ממתי החוק נכנס לתוקף
התיקון לחוק שכירות הוגנת עבר בכנסת ב-17 ביולי, בשנת 2017 ונכנס לתוקף לאחר 60 יום, ב-17 בספטמבר 2017.
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
אחרי שהבנו את מהות ומטרת החוק, כעת נותר להסביר את סעיפי החוק השונים ואת המשמעויות שלהם עבור משכירים:
תיקונים ושינויים בולטים בחוק השכירות והשאילה
התאמת הנכס למטרת שכירות
״המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר״ –
באופן טבעי, על הנכס להיות תואם את ציפיות הדייר, כפי שסוכם בינו לבין המשכיר לפני הכניסה לדירה. חוק שכירות הוגנת מגדיר בצורה מפורשת מהו חוסר התאמה –
- רק חלק מהנכס או יותר ממנו
- נכס מסוג אחר, או נכס שונה ממה שהוסכם
- נכס שלא עונה על הדרישות או בתקן האיכות לצורך המטרה שלה יועד בהסכם
- נכס שתואר, אוית או שווק בצורה שונה או לא נאמנה למציאות
- נכס שלא מתאים בכל צורה שהיא להסכם בין המשכיר לשוכר, בלי שהשוכר היה מודע לכך בזמן שחתם
עד היום, ניתן היה להוסיף תניית פטור גורפת לחוזה השכירות למקרה של אי התאמה. אך עם התיקון לחוק שכירות הוגנת כבר אי אפשר לעשות זאת, והאחריות היא של המשכיר להיות מודע לאי ההתאמה ולהודיע על כך לשוכר לפני החתימה על החוזה. חשוב לציין שאם השוכר ידע על אי ההתאמה במעמד החתימה (או ידע ולא עדכן את המשכיר), המשכיר יהיה כמובן פטור מאחריות.
נכס נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או סותרת
״המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר, ובכלל זה זכות של צד שלישי״ – כאמור בחוק השכירות, השוכר אמור לקבל את הזכות המלאה והבלעדית לעשות שימוש בנכס, על פי מה שהוסכם בינו לבין המשכיר. במידה וישנם סייגים כלשהם או ״זכויות מקבילות״ המגבילים את זכות השוכר על הנכס, הם נחשבים בעיני החוק כאי התאמה שנמצאת באחריותו הבלעדית של המשכיר – במידה ולא עדכן מראש את השוכר ולא הסדיר זאת בהסכם לפני שחתמו על החוזה.
השוכר מצידו מקבל את הזכות המלאה לעשות שימוש בנכס, אך זאת רק במסגרת מה שסוכם מראש בינו לבין המשכיר, והוא אינו רשאי לעשות בנכס כל שימוש אחר – שכן זה יהווה הפרה של חוזה השכירות. במצב בו מטרת ההשכרה והשימוש בנכס לא סוכמו ביניהם מראש, השוכר רשאי לעשות בו שימוש אחר כל עוד השימוש לא יגרום לפגיעה בנכס או יכביד באופן כלשהו על המשכיר.
חובה לתיקון פגמים וליקויים במושכר
״השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת… המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת״ –
למרות שבאופן כללי חוק שכירות הוגנת נוטה יותר לטובתו של השוכר, במקרה של ליקויים הוא קובע את חובתו כלפי המשכיר לתקן על חשבונו (של השוכר) כל פגם שנגרם כתוצאה מבלאי או משימוש לא סביר. כך למעשה, השוכר אמור לדאוג לתחזוקה השוטפת והיומיומית של הדירה ולדאוג לתיקון נזקים קלים – שכן הוא זה שעושה בה שימוש. עד כאן הכל מופיע בחוק המקורי. בתיקון החדש לחוק שכירות הוגנת, הוא למעשה מרחיב את חובת התיקון של המשכיר במקרה של נזקים כבדים יותר – אלו נמצאים באחריותו הבלעדית ועליו לדאוג לתיקונם ״תוך זמן סביר״ מיום שהתקבלה הדרישה מצד השוכר, לא יאוחר מ-30 יום, או במקרים דחופים שאינם מאפשרים מגורים בדירה באופן סביר – לא יאוחר משלושה ימים.
נציין שבעבר חוק השכירות דרש ליידע את המשכיר בכתב בלבד, אך התיקון החדש מאפשר להודיע בכל דרך.
מה קורה אם לא מתוקן פגם או ליקוי
כמו שאמרנו, אם השוכר הודיע למשכיר על פגם ״שאינו קל ערך״ בדירה, על המשכיר לדאוג לתיקון בתוך 30 יום מקבלת הדרישה על פי חוק השכירות. אם עברו 30 יום וההנושא עדיין לא טופל על ידי המשכיר, חוק שכירות הוגנת מתיר לשוכר, בהודעה מראש למשכיר במידה והתיקון לא דחוף, לתקן את הפגם בעצמו מבלי שהדבר יחשב לביצוע שינוי בנכס ללא הסכמת המשכיר (על כך נפרט בהמשך). השוכר יכול לדרוש את החזר ההוצאה על התיקון מהמשכיר, או לקזז את שווי התיקון מדמי השכירות.
חוק שכירות הוגנת - ערבויות
בתור משכירים, כולנו יודעים כמה חשוב לבטח את עצמנו ולדאוג לקחת ערבויות, כדי שלא יגרמו לנו הפסדים במקרה של הפרת חוזה מצד הדייר. לכן חשוב לדעת שעל פי התיקון החדש לחוק שכירות הוגנת, כל ערבות בחוזה השכירות, כולל ערבות בנקאית או מזומן, מוגבלת עד לסכום של 3 חודשי שכירות או שליש מסכום כל תקופת השכירות – הנמוך מביניהם. בנוסף, הערובה המקסימלית שניתן לדרוש על פי התיקון, לא יכולה לעלות על 6 חודשי שכירות. את הערובות ניתן לממש במקרים בהם השוכר לא שילם דמי שכירות בזמן שהוגדר בהסכם השכירות, לא שילם את שאר החשבונות השוטפים כמו מים, חשמל, ארנונה, ועד בית וכו׳), לא תיקן ליקויים שבאחריות השוכר לתקן או שלא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות. כדי לממש את הערבות, על המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את הפרת החוזה בתוך פרק זמן סביר.
במידה ולא התקיימה הפרת חוזה והשוכר מילא את כל התחייבויותיו, המשכיר נדרש להחזיר את הערבויות במלואן לשוכר בסוף תקופת השכירות, לא יאוחר משישה ימים לאחר סיום השכירות.
חוק שכירות הוגנת העלאת שכר דירה
לפי חוק שכירות הוגנת העלאת שכר דירה מותרת ביותר מ-2% בשנה לתקופה של שלוש שנים – גם במקרה של חילופי דיירים.
הגדרת הנכס המושכר
״חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את הפרטים המנויים בתוספת השנייה״ –
כדי ליצור סטנדרט אחיד ולוודא שכל הצדדים מכירים היטב את הזכויות והחובות שלהם, מה שיסייע במניעת אי הבנות במהלך תקופת השכירות, התיקון לחוק שכירות הוגנת מפרט בצורה ברורה מהם הפרטים שצריכים להופיע בכל חוזה שכירות לצורך מגורים. כשאתם ניגשים להכנת חוזה השכירות שלכם, שימו לב שכללתם בתוכו את כל הפרטים המצויינים בחוק השכירות:
- כתובת ומספר גוש\חלקה של הדירה
- שמות הצדדים בהסכם
- מספרי ת"ז וכתובות מעודכנות
- תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים הכלולים בה
- חלקיה ברכוש המשותף והצמדות הדירה
- משך תקופת השכירות, עם תאריכי התחלה וסיום
- התייחסות לאופציה להארכה ותנאיה ותנאים לביטול ההסכם (הודעה של 90 יום על ידי המשכיר ו-60 יום מראש על ידי השוכר)
- גובה שכר הדירה, מועדי תשלום ואופן תשלום
- תשלומים נוספים החלים על השוכר (ארנונה, ועד בית)
- תשלומים שאינם באחריות השוכר: תשלומי השבחה, ביטוח וכו׳. כמו כן, על פי חוק שכירות הוגנת ביטוח צד ג׳ הוא באחריות המשכיר. על פי חוק שכירות הוגנת דמי תיווך הינם גם באחריות המשכיר.
- פירוט כל פגם שאינו קל ערך
בנוסף, חוק שכירות הוגנת מציין שגם אם החוזה לא נחתם בכתב, הדבר לא יפגע בתוקף שלו.
העברת חוזה שכירות לצד ג'
״השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה – (1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר״ –
כפי שניתן להבין מהציטוט של הסעיף בחוק שכירות הוגנת, במידה והשוכר מעוניין להשכיר חלקים מהדירה לצד שלישי, הוא חייב לקבל את ההסכמה המפורשת של בעל הדירה, שיכול לסרב מסיבות סבירות בלבד. אם המשכיר אכן הביע את הסכמתו מראש ובכתב, או סרב מטעמים בלתי סבירים, השוכר יכול להשכיר את הדירה או חלקה – כששוכר המשנה יחשב כשוכר, והשוכר הראשי (המקורי) יחשב כמשכיר עם כל החובות החוקיות הכרוכות בכך.
מהו נכס ראוי למגורים
על פי התיקון החדש לחוק שכירות הוגנת, הדירה חייבת להימסר לשוכר על ידי המשכיר כשהיא "ראויה למגורים". מה זה אומר? בתוספת הראשונה לתיקון מופיעים התנאים הבסייסים שחייבים להתקיים בנכס כדי שיוכל להיות מוגדר כראוי למגורים על פי החוק: מערכת ניקוז תקינה ואספקה סדירה של מים נקיים, מערכת חשמל או מערכת תאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות לסגירת פתחי האוורור והכניסה. בנוסף, כל גורם סיכון בלתי סביר לשוכר או לבריאותו הקיים בדירה, הופך אותה לאינה ראויה למגורים. מסירת נכס במצב שאינו ראוי למגורים מהווה הפרה של חוזה השכירות מצד המשכיר, מה שאומר שהשוכר יכול לבטל את החוזה גם אם ידע על הליקויים או לא דיווח למשכיר על אי ההתאמות, גם אם המשכיר לא קיבל הזדמנות סבירה לתקנם. חוק השכירות מתייחס לנושא בחומרה רבה ולכן זו הוראה שלא ניתן להתנות עליה בחוזה השכירות.
מכירת הדירה במהלך תקופת השכירות
מה קורה במקרה בו המשכיר מעוניין למכור את הנכס, מה שלמעשה משנה את הבעלות עליו בזמן שיש בו שוכר?
בלשון חוק השכירות ״המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר… עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות ווהחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות״.
חוק שכירות הוגנת מאפשר מכירה של נכס בזמן שיש בו שוכר, אך בתנאי שהתנאים המקוריים בינו לבין השוכר נשארים כפי שהם ללא שינוי, והבעלים החדש מקבל על עצמו את כל החובות כלפי השוכר בהתאם להסכם השכירות ולמתחייב בחוק.
בנוסף, על המשכיר להודיע לשוכר בכתב על הזמן בו תיכנס המכירה לתוקף והזכויות יעברו לבעל הבית החדש, יחד עם פרטי ההתקשרות שלו.
לנוסח החוק המלא לפי ספר החוקים לחצו כאן
אז איך אתם יכולים להגן על עצמכם? פשוט חושבים דיפרנט!
חוק שכירות הוגנת הוא אכן בשורה נהדרת עבור השוכרים, שכן הוא דואג לזכויותיהם ומגן עליהם מפני ניצול אפשרי. אך מה קורה במקרה בו המשכיר נאלץ להתמודד עם הפרות חוזה מצד הדייר? לצערנו, החוק בישראל עדיין לא מספק הגנה מספקת למשכירים. כדי להבטיח את התשואה שלכם ולהשכיר את הנכס בלי דאגות – מצטרפים לדיפרנט! אצלנו תמצאו את מגוון השירותים הרחב ביותר בארץ להשכרה בראש שקט, כולל הבטחת תשלומי השכירות, פינוי דייר סרבן וסיוע משפטי כולל החזר כל ההוצאות במקרה הצורך, שירותי גישור, ייעוץ וליווי מקצועי לאורך כל הדרך ואף סיוע במציאת דייר חלופי. במידה ואתם בתהליך החיפוש אחר דיירים פוטנציאליים, תוכלו לפנות אלינו כדי לבצע בדיקת חיווי אשראי חינמית וללא התחייבות.
להורדת חוזה שכירות ללא עלות לחצו פה
דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט
לבדיקת דיירים חינם וללא התחייבות מלאו את פרטי בעל הנכס בטופס מטה >>
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
