השכרת דירה היא מקור הכנסה מצוין, כל עוד הכל מתקתק. אך מה קורה כשהדייר מפר חוזה, בתום לב או במזיד?
השקעה בנדל"ן היא אפיק הכנסה יציב בעל פוטנציאל גבוה להפוך לערוץ מניב של הכנסה פאסיבית. המסר הזה מושרש עמוק כל כך בתרבות הישראלית שהוא כבר קיבל מעמד של קונצנזוס. כל אחד, כמעט בכל גיל ובכל מעמד – שואף שתהיה לו דירה משלו; אחת לגור בה ולפחות אחת להשקעה. אך האם הכל ורוד בגן העדן הנדל"ניסטי? תקופת הקורונה משקפת תמונת מציאות מעט אחרת. נבעלי דירות שרודפים חודשים אחרי דיירים המסרבים או לא מסוגלים לשלם, בעלי דירות שמתפרנסים מהשכרה ומגיעים למצבים של חוסר יכולת לממן שירותים משפטיים כדי לפנות את הדייר ועד לשקרים ולהונאות. הקורונה אמנם תחלוף, אך המערכה המורכבת של בעלי הדירות המושפעים ישירות מהמצב הדינאמי של הדיירים שלהם, לא תשתנה כל כך מהר. זאת מערכה שקטה שלא זוכה בדרך כלל לסיקור או לתשומת לב, אבל רוחשת מתחת לפני השטח גם בימים כתיקונם.
שוחחתי עם אלעד שריקי, מנכ"ל חברת "דיפרנט", שמעניקה פוליסה המבטחת בעלי דירות מפני כל ההשלכות והנזקים שאלו נוטים להיתקל בהם מול דיירים, על כסף, בטחונות, שקרים, מזימות וכל הדרכים להיחלץ מהם.
ביטחונות שלא מספקים ביטחון ממשי
לא מעט פוקוס בשיח הישראלי מופנה להתמודדות הקשוחה עם ענף הנדל"ן, אולם כמעט בכל המקרים, הפוקוס הזה מופנה כלפי הדיירים. על פניו, בעלי הדירות לא אמורים להיתקל ביותר מדי קשיים, שהרי מה כבר יכול לקרות? מחתימים את הדיירים ואת הערבים על החוזה, לוקחים צ'קים וביטחונות ונפגשים פעם עד פעמיים בשנה, כשיש נזילה או כשנשחק התריס. אבל המציאות, איך אומרים? עולה על כל דמיון. מה קורה לבעלי הנכס אם וכאשר נקלעים הדיירים, חלילה, למצב של פיטורין, חולי, או פשיטת רגל? ומה בדבר נוכלים ורמאים שמסתובבים בינינו מבלי שיש לנו היכולת לזהות אותם? כל אלו תרחישים שרחוקים מהדמיון וקורים ממש כאן, במציאות היומיומית. על פי הדעה הרווחת, כל אלו לא אמורים להטריד את בעל הדירה, שהרי ברשותו ביטחונות שמגבים אותו מפני פגיעה אפשרית בתשלומי שכר הדירה והרכוש. הבעיה עולה כאשר אותו בעל דירה שנפגע ניגש לפדות את הביטחונות הללו, והם פשוט לא מצליחים להגן עליו. רשת הביטחונות שעומדת בפני בעלי הדירות, כך מסתבר, לא תמיד מסוגלת להעניק הגנה מספקת ומלאה.
"אלעד, אתה פוגש ביומיום עשרות מקרים בהם עולה צורך ממשי בפדיון הביטחונות. כמה זמן בדרך כלל לוקח תהליך כזה, עד שהשוכר מחויב משפטית להתפנות?"
"תראי, ההתנהלות מול בית המשפט יכולה להסתיים גם בתוך כמה חודשים בודדים, אבל בפועל, לבעלי דירות לוקח בדרך כלל בין ארבעה לתשעה חודשים עד שהם בכלל פונים לבית משפט."
"למה?"
"אף אחד לא רוצה להכיר בכישלון שלו. הרי רק כמה חודשים קודם לכן אותו בעל דירה הוא זה שבחר את הדיירים. לוקח לאנשים זמן לעכל ולהכיר בכישלון ורק כשזה קורה הם מתחילים להתמודד באמת. מה גם, שהתהליך הזה יקר. עורך דין יכול לקחת על טיפול כזה בין 7-12 אלף ש"ח. פינוי של הדייר? עולה כסף גם כן. צריך לשלם להוצאה לפועל, צריך לשלם עבור שוטרים שמגיעים לפנות את הדייר, צריך להחליף צילינדר, מנעול, לשלם לחברת הובלות שתעביר את הציוד למחסן. פינוי דייר יכול להגיע בקלות לכ-20-23 אלף שקלים. קחי בחשבון שאדם שמתמודד עם דייר כזה, גם ככה מופסד בכמה אלפי שקלים בעקבות תשלומי שכר הדירה שחוזרים. רבים מבעלי הדירות שנמצאים במצב הזה, לא מסוגלים ללכת בדרך הזאת מבחינת היכולת הכלכלית שלהם. הרבה פעמים הם מפחדים ולעיתים אפילו מתכחשים למצב שלהם. אז הם נותנים לדיירים עוד צ'אנס ועוד צ'אנס והסחבת ממשיכה."
"ומה באמת לגבי ערבים? זה לא מקל על כל העניין?"
"הסטנדרט עם ערבים הוא שניתן לפנות אליהם רק אחרי שאתה ממצה את כל ההליכים המשפטיים מול הדייר. מבחינה משפטית, אין לי זכות לפנות לערב כל עוד לא מיציתי את הדין מול הדייר. אז קחי את הטווח שנע בין 4 ל-9 חודשים בהם בעלי הדירות מתמהמהים, תוסיפי לזה תקופה שנעה בין כ-3-6 חודשים מול בית המשפט, זאת אומרת שברוב המקרים רק אחרי שנה עד שנה וחצי ניתן בכלל להתחיל תהליך מול הערבים. עכשיו בתקופת הקורונה, ערבים רבים לא מוכנים בכלל לשתף פעולה. הלקוחות שמבוטחים אצלנו נושמים לרווחה כי הם לא צריכים להתמודד עם הדברים האלה, אבל אנחנו נתקלים במקרים מחרידים."
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
"תן דוגמה"
"אני מכיר סיפור על קשישה כבת 70, שהשכרת הנכס היא למעשה הפרנסה היחידה שלה. הדיירת שלה נקלעה למצוקה כלכלית ולא משלמת שכ"ד מזה שלושה חודשים. לבעלת הדירה אין אפילו כסף לפנות אותה. בקצב כזה, בעלת הדירה יכולה להידרדר למצב כלכלי גרוע יותר מזה של הדיירת. זה הפרדוקס."
"ומה לגבי מקרים שעברתם עם לקוחות שמבוטחים אצלכם? ספר לנו על מקרה שנגע בך במיוחד"
"יש לנו מבוטחת שקיבלה דירה בירושה. הדיירים שיצאו המליצו על דיירים שהם מכירים, על פניו, המצב האידיאלי. הם עשו רושם מעולה על בעלת הדירה, נחתם חוזה, ניתנו צ'קים כולל צ'ק ביטחון על סך 14 אלף שקלים, והם נכנסו לדירה. לא התבקשו להביא ערבים. הם ביקשו לשלם בכל חודש בשני צ'קים וזה היה הגיוני כי שכר הדירה גבוה (מעל 7000 ש"ח). בחודש הראשון, שני הצ'קים ירדו כמו שצריך.
אבל אז, בחודש השני, פתאום הצ'ק חזר. הדייר העביר לבעלת הדירה את הכסף – אבל אצלה כבר נדלקה נורה אדומה. בשלב הזה הם מצאו אותנו. אנחנו נכנסנו לעניינים והדבר הראשון שביקשנו היה לראות את צילומי תעודות הזהות של הדיירים. הדייר עבר את הבדיקה. הדיירת לעומת זאת, לא עברה. ביקשנו לראות את התיעוד של כל ההתקשרויות ביניהם ומיד הבנו שקורה שם משהו מוזר."
"וואו, נשמע יותר כמו סיפור בלשי מאשר משהו שהיית מצפה שיקרה בין שוכר למשכיר. מה קרה הלאה?"
"ניסינו ליצור קשר עם הדייר, אבל הוא לא ענה. כשהבנו שהוא לא מתכוון לענות, הפננו את המקרה לטיפול של משרד חקירות שעובד איתנו, ואז התגלה משהו מאד מוזר. הלקוחה אמרה שלדייר קוראים רובי שכטר, אבל מספר הטלפון שלו משויך לבחור בשם עוזי מלמד. התקשרנו אליו ושאלנו אותו "תגיד איך קוראים לך? עוזי מלמד או רובי שכטר?" הוא ענה "זה אותו דבר, כי אני מיופה כוח של רובי שכטר. לי קוראים עוזי מלמד" ואז התחלנו לברר – איך קרה שהוא חתם על חוזה שכירות בשם שהוא לא השם שלו. בשלב הזה הוא סירב לשתף פעולה, פשוט ניתק. כשבעלת הדירה שמעה על זה, היא פשוט נבהלה ברמה כזאת שהיא לא יכלה להמשיך לעבוד באותו יום. היא דיברה איתי אולי 15 שעות באותו שבוע."
"מה בעצם הכי הטריד אותה?"
"היא הייתה ביקורתית כלפי עצמה. היא שאלה את עצמה שאלות כמו: איך יכול להיות שהכנסתי מישהו כזה לבית שלי? שעבדו עליי ככה? מה הוא יעשה לי לבית? מה יקרה עכשיו? בכי, חרדה. ואפשר להבין אותה, היא הסתמכה על הכסף הזה. לאחר שהיא ירשה את הדירה, היא שיפצה אותה בשווי של כ-200 אלף ש"ח. היא ציפתה שהשכירות תשלם את ההלוואה של השיפוץ וכשלא נכנס כסף עוד חודש ועוד חודש, זה התחיל לעשות לה לחצים בבנק."
"אבל תגיד, אם היא זו שלא שמה לב שהשם בתעודת זהות ובחוזה זה לא אותו שם, היא עדיין מקבלת את הכיסוי הביטוחי? זה משהו מאד בסיסי לבדוק"
"את צודקת, ובתכל'ס? לא מגיע הביטוח, אבל לא רצינו להפקיר אותה. העלנו את זה לוועדה מנהלתית והחלטנו שאף על פי שלא מגיע לה כיסוי, נעניק לה סיוע משפטי בחינם, עלינו.
ובאמת לא הפקרנו אותה. היא פחדה ללכת למשטרה אז הלכנו למשטרה ביחד, אני והיא. הגשנו תלונה על זיוף. במקביל הגשנו בקשה לבית המשפט וגילינו שהדייר הגיש בקשה לבית משפט גם.
הוא אמר שהדירה לא ראויה למגורים, שיש בה מלא בעיות, המציא כל מיני סיפורים כדי להרוויח עוד זמן."
"וואו, לא להאמין. ואיפה זה עומד עכשיו?"
"הבקשה לפינוי הוגשה בינואר ואז הדייר ניסה לעכב אותה. המזל שלנו היה שהוא לא הגיע לדיון על הפינוי בבית המשפט. השופט נתן פסק דין שצריך להוציא אותו מהדירה, אבל אז הגיעה הקורונה."
"זה המון זמן שעבר. איך בעלת הדירה הסתדרה מבחינה כלכלית בינתיים?"
"בקורונה היא הוצאה לחל"ת והמצב נהיה כבר ממש גרוע. המזל הוא שבעלה המשיך לעבוד. זה מאד השפיע עליה ברמה הרגשית. היא נאלצה לקחת עוד הלוואה ועוד הלוואה, בקיצור סיוט. מאנשים שאין להם שום בעיה בחיים, תוך 4-5 חודשים, היוצרות התהפכו ב-180 מעלות."
הלקוחה הזאת היא דוגמה אחת מיני רבות, שפוגשים יום יום במחלקה המשפטית של דיפרנט. עבור הישראלי הממוצע, הקונספט של כיסוי תשלומי שכר דירה לא משולמים, ואפילו תשלומים בזמן פינוי דייר כולל איתור דייר חלופי (שגם את זה אנחנו מתחייבים לעשות), הוא קונספט מהפכני כמעט. רבים עדיין מתקשים להאמין שיש מי שישלם להם שכר דירה במקום הדייר, אבל מסתבר שזה קורה ממש כאן, מתחת לאף שלכם.
