אם אין לכם סבתא עשירה שהותירה לכם נכסים, או דוד עשיר שהפתיע עם דירה, כנראה שכמו רובנו תצטרכו עזרה רבה במימון לדירה. רכישת דירה דורשת הון עצמי לא מבוטל שנחסך בעמל רב במשך שנים רבות. הרבה צעירים, זוגות ומשפחות אשר חולמים על הדירה הנכספת, ואפילו מרוויחים לא רע, מסיבות כאלו ואחרות עדיין לא מצליחים להגיע לדירה ללא הון עצמי, על מנת להגשים את החלום. אך אל תתייאשו! בתכנון נכון ומחושב, בהכרת השטח, היתרונות והסיכונים, ישנם מצבים בהם גם זוג צעיר ללא הון עצמי יוכל לרכוש דירה ראשונה ואפילו ברבות הימים, דירה להשקעה. אנו כאן על מנת לתת לכם סקירה על אפשרויות המימון העומדות בפניכם וחשיבה מחוץ לקופסא שתסייע לכם להגיע לדירה ללא הון עצמי.
דירה בישראל – החלום הישראלי
אין זה סוד כי בעשורים האחרונים מחירי הדירות בישראל הרקיעו שחקים, במקביל לשכר הממוצע במשק אשר עובר שחיקה ממושכת ביחס ליוקר המחייה. ישראלים רבים מרגישים כי אין ביכולתם לרכוש ולו חדרון אם הם אינם מרוויחים משכורת של לפחות 5 ספרות לא כל שכן דירה להשקעה. הוסיפו לכך את שוק העבודה הלא יציב, את המשברים הפוקדים את ישראל תדיר ותקבלו תמונת מצב שאינה סימפטית במיוחד לקניית נכסים והתחייבויות פיננסיות ארוכות טווח ובטח שלא לדירה ללא מימון עצמי.
איך מגיעים לדירה בישראל
כולנו מכירים את השיטה הקלאסית: משכנתא מהבנק. אתם מגיעים עם הון עצמי שחסכתם שנים ומקבלים מן הבנק הלוואה לרכישה אשר מוחזרת בשני היבטים – סכום הקרן בתוספת ריבית. סכום הקרן הוא ההלוואה שלקחתם, פרוסה על פני זמן הפירעון במסגרת ההסכם עם הבנק. על תשלום זה מתווספת ריבית אותה הבנק גובה על ההלוואה – זו יכולה להיות ריבית משתנה או קבועה הצמודה לכמה פרמטרים. לשיעור הריבית על המשכנתא השפעה גדולה על היכולת הכלכלית שלכם – ככל שהיא גבוהה יותר כך תאלצו להחזיר יותר כסף לבנק, כמו כן שינויים בגובה הריבית במשק יכולים להביא אתכם למצב שהדירה שרכשתם עולה הרבה יותר מהסכום ההתחלתי שלה. הבעיה במימון זה היא שרבים מאיתנו לוקחים משכנתא בגובה שהינו מעל 50% ואף 70% מסכום הדירה להשקעה ובשל תנודות בגובה הריבית, הרי שהרוכשים מוצאים עצמם נאלצים להוציא מכיסם יותר כסף ממה שתכננו ויש ביכולתם. ובעיה נוספת – בצורה זו כמעט בלתי אפשרי לרכוש דירה ללא הון עצמי מינימאלי. ישראלים שאין ידם משגת לקנות דירה ללא הון עצמי ולא לקבל משכנתא בשל כך, מוצאים פתרונות יצירתיים ומסוכנים לא פחות על מנת לקבל את המפתחות לביתם החדש.
100% מימון לרכישת דירה – מדוע זה לא מומלץ
הישראלים ידועים בתושייה ובכושר האלתור שלהם ולכן אין זה פלא שדבר זה בא לידי ביטוי גם ברכישת דירה לעצמם או דירה להשקעה. ישראלים רבים שאין בידם הון עצמי יפנו לאפיקים יותר יצירתיים על מנת לרכוש דירה ללא הון עצמי. בחור צעיר אשר רוצה להתגאות בנכס ראשון יכול פשוט לבקש הלוואה לכל מטרה מהבנק, הלוואה אותה הבנקים מספקים בשמחה וללא שאלות רבות ובריבית גבוה יותר. לאחר שקיבל את הכסף מההלוואה לכל מטרה, הרוכש ילך אל הבנק למשכנתאות עם הסכום שלווה כהון עצמי ויעמוד בדרישות הבנק לקבלת משכנתא, שהן מינימום הון עצמי של כ-30% מערך הדירה. במקרה זה המימון לדירה יכול להגיע אף ל-100%. הבנק לא אישר את ההלוואה לכל מטרה? לא נורא – חברות אשראי ישמחו לתת לכם הלוואה. תוכלו לקבל הלוואה גם מקרן הפנסיה שלכם או מהעבודה – אין ספור דרכים לקבל הון עצמי על מנת לעמוד בתנאי הסף למשכנתא. אז נכון, הבחור שלנו השיג דירה ללא מימון עצמי.
אך האם זה טוב? לא בהכרח, למעשה הלווה מרגיש שהערים על המערכת אך התכסיס שלו להשגת מימון לדירה עלול להיות בעוכריו. ריבית על הלוואה לכל מטרה עלולה להיות גבוהה מאוד, היא היוותה את הבסיס לאישור המשכנתא ובפועל על הלווה להחזיר אותה ואת המשכנתא עצמה – סכומי עתק במונחים של תקציב משפחתי. בנוסף כפי שאמרנו, שינוי בשווי הדירה עלול לפגוע קשות בלווים ובמצב בו יש ללווה שתי הלוואות שונות יכולת הפירעון בסיכון. אם כך, מדוע מאשרים את השיטות הללו? לזוג שיש בידו יכולת פירעון מצוינת אך מסיבה זו או אחרת לא יכולים לרכוש דירה ללא הון עצמי הדרוש זוהי דרך מהירה ואפקטיבית לקנות דירה. אנו נציין כי הבנקים מבינים מצבים מעין אלו ועדיף להיות שקופים וגלויים מול הבנק ממנו לוקחים משכנתא וכך יבואו לקראתכם עם מימון של אף כ-75% מערך הדירה וזה עדיף על כל הטריקים שנועדו לרכוש דירה ללא הון עצמי אך בטווח הארוך הם מסוכנים ולא משתלמים.
המחיר למשתכן
כולנו מכירים את התוכנית "המחיר למשתכן" – משרד השיכון מוציא מכרז לפרויקט והחברה הזוכה היא זו שתציע את המחיר הנמוך ביותר לרוכש – המשתכן שנבחר בהגרלה לאחר שענה על קריטריונים שונים. אמנם הציבור הרחב שמע עליה במצעי הבחירות של מפלגות שונות בשנים האחרונות, אך למעשה התוכנית החלה בשלהי שנות ה-90 ויועדה ל-10-15% מעתודות הפרויקטים בישראל, כאשר בשנת 2001 היו 15 אלף יחידות מוצעות ובין השנים 2001-2007 נמכרו כ-3500 דירות, מתוכן מעל 50% בביתר עילית.בשנים הראשונות לא היה סיכוי לזוגות צעירים ורווקים להיכנס להגרלה של התוכנית, כיוון שהקריטריונים לזכאות למחיר למשתכן היו על פי מספר ילדים וותק בנישואין. בשנת 2015, הורחבה התוכנית לכלל הצעירים מתחת לגיל 35 שלא הייתה ברשותם דירה ב-5 השנים האחרונות וב-2018 הורד הגיל ל-26. היום, התכנית מאפשרת לקבל בהגרלה דירה בפרויקט בהנחה של יותר מ-20% ובמקביל הבנקים מעניקים מימון גבוה יותר בשווי השוק ולא בשווי הקנייה – הטבה כפולה המסייעת לזוגות רבים במירוץ לדירה. האוצר ובנק ישראל מאפשרים במסגרת התוכנית מימון של 90% והון עצמי בר השגה של 100 אלף שקלים. התוכנית כמובן לא חפה מביקורות בעיקר על תמהיל הדירות המוצע לשוק, על הרוכשים עצמם ועל המחיר בפועל, אך זוהי עובדה בשטח – התוכנית סייעה עד כה למאות משפחות לרכוש דירה ללא הון עצמי ונכון ל-2018 נרשמו 128 אלף זכאים לתוכנית אשר ממתינים ליותר מ-30 אלף יחידות דיור שאושרו לשיווק.
להחזיר את המשכנתא דרך שכירות
אם כך, עד כה ראיתם כי ישנן דרכים רבות להגיע אל הדירה לעצמכם או דירה להשקעה וליצירתיות הישראלית אין גבול ורבים הצעירים שמוצאים פתרונות יצירתיים לרכוש דירה ללא הון עצמי. חשוב לנו לציין כי בכל מהלך במסגרת רכישת הדירה להשקעה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע שיכווינו אתכם אל הרכישה הנכונה בהתאם למצב הכלכלי שלכם והצפי האישי שלכם לפירעון ההלוואות או המשכנתא. אנו רואים כי קונים רבים מוצאים דרך נוספת לעמוד בתנאי ההלוואה: לראות בנכס שקניתם, דירה להשקעה. כלומר, לגור בשכירות נמוכה בנכס פחות נחשק ולהשכיר את הנכס שנקנה, כך שהוא משלם את המשכנתא והשכירות עבורו מעניקה תשואה טובה להשקעה שלכם. אם בחרתם בדרך זו יש לוודא כי אתם מכוסים מכל הכיוונים והינכם מוכנים לכל תרחיש מול השוכרים ומוגנים היטב בחוזים משפטיים, כיוון שתשלום השכירות הוא פירעון ההלוואה שלכם והעורק הכלכלי שמזין את החלום שלכם – דירה בבעלותכם.
איך ליהנות ממימון דירה ללא סיכונים? פשוט חושבים דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט
לבדיקת דיירים או שיחת ייעוץ חינם וללא התחייבות, מלאו את פרטי בעל\ת הנכס בטופס מטה >>
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:
