מה זה נסח טאבו? מידע עדכני לשנת 2025

קניתם בית או שטח אדמה, שילמתם ממיטב כספכם וכעת אתם מוכנים ליהנות מהנכס החדש. עצרו – האם ביררתם אם הנכס שלכם רשום בטאבו? מסתבר שמאות ואף אלפי נכסים נמכרים ונקנים בישראל ללא נסח טאבו, המבטיח וסוגר הרמטית את עסקת המקרקעין. במצב כזה, קשה מאוד להשכיר ולמכור את הנכס שבידיכם. איך תדעו האם הנכס שלכם רשום בטאבו ומה עליכם לעשות לשם כך? המשיכו לקרוא כדי לגלות.

מה זה נסח טאבו וכיצד הוא בנוי

לפני שנסביר על הטפסים והתהליכים בדרך לרישום הנכס שלכם בטאבו, חשוב להבין מהו הטאבו ומדוע אתם חייבים אותו. טאבו, או נסח טאבו הוא המידע המקיף והמלא על הנכס שלכם ברשם המקרקעין, בין אם זו דירה, בית פרטי או קרקע. הוא מפרט את היסטוריית הנכס החל משרשרת בעליו וכלה בהערות אזהרה שונות מטעם קונה עבר או מטעם בנקים שעיקלו או שיעבדו את הנכס בעבר או בהווה. הזמנת הנסח קלה ביותר ומתבצעת באתר האינטרנט של רשם המקרקעין, על ידי חיפוש החלקה ותת החלקה של הנכס. אם אינכם טכנולוגיים במיוחד, תמיד תוכלו להגיע בעצמכם אל משרד רשם המקרקעין האזורי, שם ניתן להוציא את נסח הטאבו החתום המקורי.

על מנת להוציא את נסח הטאבו, עליכם לבצע עבודת מחקר קצרצרה ולמצוא את מספר הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. מדוע המסמך הזה כל כך חשוב? כפי שראיתם כל היסטורית הנכס רשומה בו ותוכלו לדעת האם יש עיקולים, או תסבוכות עבר שיכולות להזיק בעתיד. אתם לא רוצים לרכוש דירה כדי לגלות בדיעבד שאינכם מסוגלים להשכיר או למכור אותה וכמובן שאינכם רוצים שהאחריות לחובות עבר תתגלגל אליכם. 

לכן בדיקה של נסח הטאבו היא קריטית מאין כמותה.

מה מכיל נסח הטאבו?

1. בעלות – בראש המסמך יהיה מידע על בעלי הנכס, כל פרטי הבעלים בעבר ובהווה.
2. הערות אזהרה – אם הנכס עוקל בעבר, אם יש חלקה צמודה והינה לשימוש ציבורי וכדומה
3. מידע על משכנתא – באיזה בנק נמצא החשבון, הסכום המשולם והריבית.
4. גודלו של הנכס – חשוב לדעת כי השטח הרשום בטאבו לא תמיד תואם למציאות. זאת בשל שיטות מדידה שונות, הוספת שטחים לאחר הרישום וכדומה.
5. רישום הנכס – היכן הוא רשום: במשרד המשפטים (זהו הטאבו) או ברשות המקרקעין של ישראל.
6. חלוקת הנכס – מידע על בתים החולקים או צמודים לנכס, למשל: איזה שטח יש לכל דירה, בניין או שטחים הנמצאים בבעלות משותפת של כל הדיירים.
7. תוספות לנכס שנרשמו כחוק – מחסן, גינה או חנייה.
8. נכס עם מספר דיירים – במידה ומדובר בבית דירות, פרטי הדיירים הגרים בבניין והתקנון של הבניין, אם קיים.

כיצד נסח טאבו משפיע על מחיר דירה/נכס

לשכות המקרקעין האחראיות על רישום בטאבו, שייכות למשרד המשפטים ומנהלות את הרישום של כל סוגי הנכסים בישראל. הלשכות מנהלות “פנקסי מקרקעין” המתחלקים ל-3 סוגים:

1. פנקס השטרות – הנכסים הרשומים בו לא עברו הסדרה והעברה מלאה של הזכויות ולכן אין אישור חותך לבעלות על הנכס מצד רשם המקרקעין.
2. פנקס הזכויות – מאגד את כל הנכסים שעברו את שלב הסדרת זכויותיהם של הבעלים כחוק.
3. פנקס הבתים המשותפים – תיאור הנכסים ורישומן של הדירות בבניין במקרה של בנייני דירות.

מכיוון שרכישת נדל”ן נחתמת רק כאשר היא נרשמת באחד ממקומות אלו, כאשר הנכס עבר רישום בטאבו על בעליו החדש, הבעלות אינה ניתנת לוויכוח כיוון שהיא רשומה כחוק במשרד המשפטים. ההשפעה הישירה של רישום בטאבו על הנכס שלכם היא העובדה הפשוטה שהטאבו מוכיח שאתם אכן הבעלים החוקיים וביכולתכם להשכיר את הדירה ולהנות ממנה. כאשר מדובר בהשכרת הנכס מול רשויות המס, הרשויות העירוניות וכדומה, ידוע מי אחראי לכל חלק בנכס, מה הזיקה שלכם ומה זיקת הדיירים, מה שמונע שלל סיטואציות שעלולות לקרות בעתיד כאשר משכירים או מוכרים נכס. בנוסף, בית עם נסח טאבו הרשום כחוק שווה יותר, כי עניינו של הנכס הוסדר מבעוד מועד על פי חוק.

היכנסו ללמוד על שירות הבטחת שכר דירה>>>

אילו סוגי רישום קיימים בטאבו?

ישנם מספר סוגי רישום בטאבו במשרד המקרקעין:

1. בעלות – רישום הבעלות על המקרקעין המדובר.
2. זכויות קרקע אחרות – משכנתא, חכירה או השכרה, זיקת הנאה מהנכס וכדומה.
3. הערות – משכנתא, התחייבות למכירה, התחייבויות מסוגים שונים וכדומה.
4. עיקולים – הרישום בטאבו כולל כמובן את כל העיקולים שיש או היו על הנכס.

ישנם רישומים נוספים שאינם רלוונטיים כמו אלו שהזכרנו כאן, אך בכל זאת כדאי לבדוק גם אותם לפני שסוגרים עסקה.

שלבים לרישום בטאבו

לרישום בטאבו שלושה שלבים, שלאחריהם תוכלו לראות עצמכם כבעליו הגאים של הנכס לכל דבר ועניין:

1. פרצלציה – נסח טאבו לפי גוש וחלקה, או – חלוקת מגרשים. ברישום זה יראו חלקות הקרקע השונות ושיוך המבנים הממוקמים עליהם, כל אחד למגרש שלו. ללא פרצלציה על המגרש, כאשר ישנם מבנים עם בעלים שונים בהם כל אחד מחזיק אחוז מכל הקרקע הרשומה, עלול להיווצר מצב אבסורדי בו בעל הנכס מחזיק בקרקע אך לא יכול ליהנות מהנכס.
2. רישום בית משותף – רישום הבעלות על הדירות בבית משותף. הרישום למעשה מחלק את המגרש לתתי חלקות המגדירות את הנכסים השונים, הבעלים, המיקום והתוספות של כל נכס – חצר, מחסן, או חנייה.
3. רישום זכויות המשתכן – הטאבו הסופי המאשר כי הדירה רשומה על שמכם ואתם הבעלים שלה. בסיום כל השלבים, זהו השלב המעביר את זכויות המשתכן אליכם באופן חתום ורשמי.

מה צריך לבדוק בנסח טאבו?

לפני כל רכישת נכס יש לבדוק כי הנכס שייך למוכר, פשוטו כמשמעו – האם הוא שייך בצורה חוקית לבעליו. לאחר מכן יש לבדוק את ההערות הנלוות להיסטורית הנכס – האם הנכס עבר עיקולים או חובות, האם הוא שופץ ונעשו הרחבות חוקיות וכדומה. במקרה של בית מגורים משותף, מומלץ לראות את חלוקת המבנה והאזורים המשותפים וכן לעבור על תקנון הבניין, אם יש כזה. מומלץ לבקש נסח טאבו היסטורי המרכז את כל השינויים השונים שעברו על הקרקע מהיום שנרשמה ברשם המקרקעין.

היכנסו ללמוד על בדיקת שוכרים ודיירים>>>

הערות אזהרה בנסח טאבו למה הן נועדו

זהו החלק החשוב ביותר לביטחון העתידי של הנכס שלכם. הערות האזהרה נועדו להגן עליכם ועל זכויותיכם החוקיות, ולהזהיר לגבי תום הלב של העסקה. ההערות נועדו למנוע מקרים דוגמת מכירת אותו נכס במקביל לקונה נוסף, כמו במקרי העוקץ עליהם שומעים בחדשות.
ישנן מספר סוגים של אזהרות, ביניהן עסקאות שכירות, משכנתאות שהיו או שישנן על הנכס, זכויות ציבוריות בנכס (הפקעת חלקים מהנכס לטובת הציבור), או זכות קדימה המתעדפת בעל עניין מסוים על פני אחרים.

חושבים לרכוש נכס באזור יו״ש? החרגות ייחודיות מרישום הטאבו – קושן

בישראל עלולה להתרחש בעייתיות מסוימת ברישום קרקעות בשל “קושן” – רישום הטאבו העותומני, בתחומי יהודה ושומרון. הסיבה לכך נעוצה בהחלטת ממשלות ישראל שלא להחיל את חוקי המקרקעין הישראלים ביו”ש ולהתבסס על חוקי הקרקעות שחלו לפני מלחמת ששת הימים. מכאן הקושן, השואב את כוחו מהחוק הירדני ונסוב על החוק העותומני. לכן עסקות מקרקעין באזור זה מחייבות בדיקת טאבו מורכבת וייחודית, וכן בדיקה משפטית שיוצאת מן הכלל הישראלי ברשם המקרקעין ויש לרשום אותה במקביל בטאבו הירדני. הרישום בישראל בלבד לא מבטיח את אמינותו, כיוון שדיני המקרקעין ביו”ש אינם אחידים ולכן היציבות של רישום הטאבו אינה שלמה באזורים אלו.