דילוג לתוכן
תוכן עניינים
שוק השכירות בישראל עבר שינויים משמעותיים לאורך השנים, אך אחד החוקים שנותרו בעלי השפעה עמוקה עליו הוא חוק הגנת הדייר, על אף שכיום רוב הדירות השכורות אינן כפופות אליו.
החוק ביקש ליצור יציבות לשוכרים ולהבטיח דיור בר-השגה בתקופות של מחסור חמור בדירות, אך לצד היתרונות שהוא מעניק לדיירים, הוא גם יצר אתגרים למשכירים ולשוק הנדל”ן.
במאמר זה נסביר לעומק מהו חוק הגנת הדייר, כיצד הוא משפיע על שוק השכירות בישראל, ומהם הזכויות והחובות שהוא מביא עמו לכל הצדדים המעורבים.
חוק הגנת הדייר
החוק, שנחקק בשנת 1972, הוא אחד החוקים המרכזיים בתחום דיני השכירות בישראל, ונועד להסדיר את מערכת היחסים בין שוכרים למשכירים בישראל. החוק מעניק לדיירים הגנה משפטית, כגון הגנה מפני פינוי והגבלת העלאת דמי השכירות, ובכך מבטיח יציבות וביטחון.
החוק חל בעיקר על דיירים שהתגוררו בנכס לפני 20 באוגוסט 1968 או ששילמו דמי מפתח, והוא מקנה להם מעמד של “דייר מוגן”. מעמד זה מעניק לדייר זכות מגורים כמעט בלתי מוגבלת, כל עוד הוא עומד בתנאי החוזה, משלם את דמי השכירות בזמן ואינו מפר את הוראות החוק.
מטרת החוק להגן על השוכרים מפני פינוי שרירותי או העלאות חדות בדמי השכירות. אם כך, שימו לב שרוב הסיכויים שהחוק לא תקף בעסקת השכירות שלכם.
שוק השכירות
במסגרת חוק הגנת הדייר, בעלי דירות להשכרה אינם יכולים לפנות את הדייר ללא עילה מוגדרת בחוק, וגם אז נדרשת לעיתים פנייה לבית המשפט. בנוסף, החוק קובע מנגנון להגבלת העלאת דמי השכירות, אשר מתעדכן בהתאם לקריטריונים שנקבעו בתקנות המדינה.
מצד אחד, החוק מעניק ביטחון לדיירים בכך שהוא מונע מהם להיזרק לרחוב ללא הגנה, אך מצד שני, הוא מגביל את בעלי הדירות, אשר מתקשים להעלות את דמי השכירות או להשיב לידיהם את הנכס שלהם. כיום, בשל השפעות החוק על שוק הדיור, הוא רלוונטי בעיקר לנכסים ישנים, ולמרות שלא חל על דירות חדשות, עדיין קיימות בישראל אלפי דירות בפיקוח דיירות מוגנת, במיוחד במרכזי הערים הוותיקות.
המשמעות של חוק זה על שוק הנדל”ן בישראל היא מורכבת. מצד אחד, החוק מספק לדיירים מוגנים ביטחון ויציבות, ומאפשר להם להמשיך להתגורר בנכס ללא חשש מפינוי או מהעלאות משמעותיות בדמי השכירות. מצד שני, החוק מגביל את יכולת המשכירים לעדכן את דמי השכירות בהתאם לתנאי השוק, מה שעשוי להפחית את התמריץ להשקיע בתחזוקת הנכסים או בפיתוחם. בנוסף, החוק מצמצם את היצע הדירות הפנויות להשכרה בשוק החופשי, שכן דירות המוחזקות על ידי דיירים מוגנים אינן זמינות להשכרה מחדש. כתוצאה מכך, החוק משפיע על דינמיקת ההיצע והביקוש בשוק הנדל”ן, ולעיתים מוביל לעליית מחירי השכירות בנכסים שאינם כפופים לחוק.
חוק זה נחקק במטרה להגן על שוכרים מפני פינוי והעלאות חדות של שכר הדירה. במקרים של שכירות רגילה בהם החוק אינו חל, לבעלי הדירות יש את החופש להעלות את שכר הדירה, בסיום החוזה או בעת חידוש החוזה.
את העלאת שכר הדירה מומלץ לבצע בצורה מחושבת כדי לשמור על יחסים טובים עם הדיירים ולהבטיח את המשך ההשכרה, עם הודעה מוקדמת של לפחות 60 יום, ובאופן שמאזן בין תנאי השוק ליכולת הכלכלית של הדיירים. ניהול נכון של תהליך ההעלאה, לצד שקיפות מול הדיירים, יאפשר לשמור על שביעות רצון הדדית ולהימנע ממחלוקות.
חובות הדייר המוגן
למרות ההגנות הרחבות, על הדייר המוגן חלות חובות ברורות. ראשית, תשלום שכר הדירה במועדו ובסכום שנקבע בחוק או בהסכם השכירות.
שנית, הדייר מחויב לשמור על הנכס במצב תקין, לא להזניחו באופן משמעותי, ולהימנע משינויים מהותיים בנכס ללא אישור בעל הבית.
אם הדייר מפר את חובותיו, המשכיר רשאי לבקש מבית המשפט לפנות אותו מהנכס.
למרות שהחוק מעניק ביטחון לשוכרים, הוא גם מדגיש אתגרים משמעותיים שעומדים בפני בעלי דירות להשכרה. בעלי נכסים שלא מוגנים בחוק הגנת הדייר עדיין עלולים להתמודד עם בעיות מול דיירים כמו דיירים שאינם משלמים שכר דירה בזמן או שנמנעים מתשלום כלל, סירוב פינוי בסיום החוזה או בעקבות הפרתו, ונזקים שנגרמים לנכס ללא אחריות ברורה.
תהליך פינוי דייר באופן חוקי הוא תהליך ארוך ויקר, היכול להימשך מספר חודשים רבים ולגרום להפסדים של עשרות אלפי שקלים, יחד עם שכר הדירה המופסד – החל ממכתבי התראה, תשלום לעורכי דין ועד אגרות לבתי משפט והוצאה לפועל.
חוסר הוודאות והחשש מהתמודדות ממושכת עם דייר בעייתי הופכים את השכרת הנכס לתהליך בעל סיכונים שדורש זהירות וביטחון, או פשוט – את דיפרנט.
הגנה על שכר הדירה עם דיפרנט
הדרך להתמודד עם חוסר הוודאות והסיכון להיווצרות בעיות מול דיירים היא באמצעות הגנה על שכר הדירה, השירות המהפכני שהגיע לישראל מארה”ב ואירופה. במקום לחשוש מאי תשלום של שכר הדירה או תהליך פינוי דייר, דיפרנט נותנת לכם תעודת אחריות מלאה על הדיירים שלכם.
יועצי השכרה בטוחה של דיפרנט איתכם לאורך כל הדרך, החל מבדיקת הרקע הפיננסי של הדיירים הפוטנציאליים, ניסוח חוזה שכירות מותאם אישית ועד טיפול בכל בעיה בהמשך הדרך. במקרה שבו הדייר לא משלם את שכר הדירה, דיפרנט תשלם את שכר הדירה במלואו, עד שנפתור את הבעיה מול הדייר.במקרה של פינו דייר, דיפרנט תטפל בכל הליך הפינוי החוקי על חשבונה.
עם דיפרנט, בעלי דירות להשכרה יכולים להשכיר בראש שקט, ללא חשש מהתמודדות עם דיירים בעייתיים, או בבעיות (שקורות) עם דיירים מצוינים.
החוק מגן על הדייר, אבל מי מגן על בעלי הדירה?
שאלות ותשובות
חוק זה הוא חוק שנועד להגן על שוכרים מפני פינוי והעלאות חדות של שכר הדירה, בעיקר בדירות ישנות שנשכרו לפני 1968 או במסגרת תשלום דמי מפתח. החוק מקנה לדיירים זכויות שכירות ארוכת טווח תחת פיקוח, אך מגביל את בעלי הנכסים מבחינת פינוי והשבחת הנכס.
החוק לא חל על דירות שנשכרו לאחר 1968 ללא דמי מפתח, על דירות חדשות שלא הושכרו במסגרת דמי מפתח, ועל חוזי שכירות רגילים שנחתמו לתקופות מוגבלות ללא זכויות דיירות מוגנת. בנוסף, החוק אינו תקף במקרה של הפרת חוזה מצד הדייר או הסכמה חוזית אחרת בין הצדדים.
חוק הגנת הדייר חל על שוכרים שהתגוררו בנכס לפני 1968 או ששילמו דמי מפתח, וכן על בתי עסק ששכרו נכסים ישנים בתנאים דומים. החוק מעניק להם זכויות שכירות מוגנות ומגביל את המשכיר מלפנות אותם מהנכס או מלהעלות את דמי השכירות.
