תביעה לפינוי מושכר- כל מה שצריך לדעת

זמן קריאה: כ- 9 דקות


הדייר שלכם הפר את החוזה ואתם מתחבטים בשאלה מה עושים עכשיו. האם לתת לו צ'אנס נוסף, האם לדרוש שיצא מהדירה ותוכלו לשים את הסיפור הזה מאחוריכם ולהתקדם הלאה לכיוון עתיד יציב יותר עם דייר טוב והגון יותר. אתם יודעים שלכל החלטה שלכם יהיו השלכות משמעותיות על העתיד הקרוב. אם אתם נותנים לו צ'אנס נוסף, יש סיכוי שיאכזב אתכם וזה יעלה לכם הרבה כסף, אם אתם דורשים שיתפנה מהנכס, אתם עלולים להיכנס לסחרור רציני מכיוון שלא בטוח איך יגיב. אם היה בעייתי עד עכשיו, מדוע שלא ימשיך להיות בעייתי? וכמובן שברגע שדרשתם ממנו לצאת, אינכם יכולים לסגת מן הבקשה כי תיראו חלשים והוא יזהה זאת וינצל זאת. בדיוק למצבים מן הסוג הזה ומתוך הכרה במורכבות של מצבים אלו, נוצרו הליכים משפטיים אשר נועדו להקל על משכירי הנכסים ולעזור להם לבחור בהחלטה הנכונה ביותר עבורם ובעיקר לא להירתע לגשת להליך משפטי ארוך ומייגע לקראת אפשרות של פינוי דייר.

תוכן עניינים

מתי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר


חשוב להדגיש שתביעה לפינוי מושכר אינה דרישה אשר יכולה להתממש על פי גחמה של המשכיר. כמובן שגם לשוכר יש זכויות והגנות בחוק. פינוי דייר מהנכס חייב להתקיים על פי מספר תנאים וכללים בסיסיים אשר קבועים בחוק, או אשר הוסכם עליהם בחוזה עליו חתמו שני הצדדים בהתאם למה שמאפשר החוק. באם נוצרו התנאים אשר מאפשרים את הדרישה לפינוי הדייר קרי, הפרות חוזה שונות, יכול המשכיר בשלב ראשון להיכנס להליך משפטי מזורז על ידי הגשת תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט. מהירות החלטת בית המשפט בתיק תלויה רבות בהליך שיבחר התובע.

לא כל הפרת חוזה זניחה מקנה למשכיר את הזכות לדרוש פינוי דייר ואף בעל נכס הגיוני גם אינו ממהר לצאת להליך של פינוי דייר, גם אם הוא עושה קצת בעיות. רק הפרות חוזה מהותיות מאפשרות פינוי דייר בעייתי והן:

  1. פינוי דייר סרבן – דייר אשר מסרב להתפנות בתום תקופת החוזה. במקרה כזה לא משנה כלל אם הדייר ממשיך לשלם או מסרב לשלם שכר דירה. ברגע שהחוזה הסתיים ובעל הבית אינו מעוניין להמשיך בהתקשרות עם הדייר, הוא זכאי להוציא ולפנות לפינוי דייר סרבן לאלתר מדירתו. ניתן ואף רצוי להגיש תביעה לפינוי דייר סרבן שכן אסור לקחת את החוק לידיים, להיכנס לדירה ללא רשותו של הדייר, להחליף מנעולים ושלל שיטות שכבר נתקלנו בבעלי בית שנוקטים בהן אך יכולות להפוך אותם עצמם למפירי חוק למרות שהם הקורבן.
  2. אי תשלום התחייבויות השוכר – ניתן לפנות לפינוי דייר בין אם מדובר על שכר הדירה ובין אם מדובר על חשבונות שונים שהצטברו לכדי סכום גדול ויש אינדיקציה למשכיר שחובות אלו לא ישולמו.
  3. סרבנות למימוש אופציית יציאה – לעיתים קרובות שני הצדדים מסכימים על סעיף יציאה מהחוזה בהתראה של 90 יום מראש. זהו סעיף חוקי כל עוד שיש הדדיות וגם לשוכר יש סעיף יציאה בהתראה של 60 יום. כך קובע החוק. אם קיים סעיף זה בחוזה, השוכר חייב להתפנות מהנכס במסגרת הזמן שהחוק קובע. אם מסרב להתפנות, ניתן להגיש נגדו תביעה לפינוי דייר סרבן. מקרה זה בדרך כלל הוא נדיר.

אילו אפשרויות תביעה לפינוי מושכר ניתן להגיש


כאמור למעלה, אם השוכר ביצע אחת מהפרות הנזכרות, ישנם שני הליכים אשר ניתן להגיש לבית המשפט. אחד הוא תביעה לפינוי מושכר בהליך רגיל והשני הוא תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר. שני ההליכים הם מהירים באופן יחסי בהשוואה לתביעות אזרחיות אחרות, אך אחד כאמור מהיר מהשני אך גם חסרונות בצידו.

הליך מזורז לפינוי מושכר


תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז, הינה הליך מהיר מתוחם בזמן שבדרך כלל אינו עולה על 60 יום מרגע הגשת התביעה. בפרק זמן זה השוכר אינו רשאי להגיש תביעה נגדית נגד בעל הדירה או לגלגל את התביעה על אדם אחר. שיטה זו מתמקדת בשאלה אחת בלבד, והיא האם אפשר לפעול לפינוי הדייר מהדירה או לא. בכך מתאפשר לבית המשפט לסיים את ההליך באופן המהיר ביותר ולקבוע אם ניתן להוציא את השוכר מן הדירה במינימום פגיעה למשכיר והיא מידתית גם עבור השוכר. אם למי מהצדדים יש שאיפות לתבוע כספית או תביעות נוספות מלבד פינוי הנכס בעקבות טענות להפרות חוזה שונות, יתכבדו הצדדים – השוכר והמשכיר ויעשו זאת בניחותא לאחר שהשוכר יצא מהנכס. יש לציין שבית המשפט יכול להחליט להעביר תביעה מהליך מזורז להליך רגיל בשל סיבות של מורכבות המקרה – ראיות או עובדות המקשות על ביצוע הליכים מזורזים, מורכבות השאלה המשפטית, מספר רב של מעורבים בתביעה או חובת מסירת הודעה לצד שלישי וכיוצא באלו. אופציה זו רלוונטית לכל סוגי התביעות בסדרי דין מזורזים או מקוצרים כפי שנפרט מטה.

תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מזורז


תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מזורז היא תביעה שתכליתה לברר באופן המהיר ביותר תביעות לפינוי דייר כאשר הסיטואציה המשפטית אינה מורכבת. במסגרתה ניתן לתבוע רק פינוי על רקע של אי תשלום שכר דירה או סירוב פינוי הנכס בסוף החוזה. בהליך זה לא תוגש תביעה הפרות חוזה כגון שינוי בנכס, שימוש חורג מהמטרה שהוסכמה בחוזה השכירות, צירוף שותפים, השכרת משנה (סאבלט) וכדומה. בתביעה זו לא ניתן לבקש עזרה או את דמי השכירות ויש לעשות זאת בהליך נפרד.

תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר


בתביעה לפינוי מושכר זו אין הדייר רשאי להגן בכתב משלו אלא אם הגיש בקשת רשות להגן על עצמו הנתמכת בתצהיר והוא קיבל את הסכמת בית הדין להתגונן נגד תביעה לפינוי מושכר. תביעה זו יכולה להיות מוגשת רק אם היא מתבססת על חוזה השכירות. במה שונה תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר מתביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז? תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר אינה מוגבלת רק לתביעות פינוי דייר שמקורן באי תשלום שכירות או פינוי דייר סרבן המתעקש לא להתפנות בתום השכירות. בנוסף, להבדיל מתביעה לפינוי מושכר המזורזת בה לא ניתן לכלול סעד, בתביעה לפינוי מושכר בהליך מקוצר, ניתן לכלול סעד של תשלום שכירות. עם זאת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר ארוכה יותר ואם בית המשפט מאשר לנתבע להגן על עצמו הרי שהיא עלולה להתארך עוד יותר.

תביעה לפינוי מושכר בסדר דין רגיל


בהליך תביעה רגילה לפינוי מושכר, מלבד בקשת פינוי הדייר, יכולה להיות גם בקשת פיצוי בגין נזקים שנגרמו, עוגמת נפש והפסדים כספיים בעקבות ההפרה ולא רק מהשוכר אלא גם מהערבים שחתמו על חוזה השכירות או שטרות הערבות. על מנת שיתברר עניינו בערכאות המשפטיות, התובע יגיש לבית המשפט תביעה לפינוי מושכר ויצרף אליה את כל המסמכים החשובים לחיזוק ואישוש טענותיו, חוזים, אסמכתאות וכו'… לנתבע יש פרק זמן של 30 יום להגיש כתב הגנה. במידה והנתבע לא הגיש כתב הגנה, רוב הסיכויים שפסיקת בית המשפט תגיע במהרה. במידה והוגש כתב הגנה הדיון יתקיים לא יאוחר מ-30 יום מהגשת כתבה הגנה זה. בחשבון פשוט, תוך 90 יום אמורה להתברר התביעה בבית המשפט. רבות הפעמים שתביעה כזו יכולה להמשך חודשים רבים בשל האפשרות למענה והמצאת המסמכים משני הצדדים שתביעה זו דורשת.

מה מאפיין תביעה לפינוי מושכר


לכל תביעה הנידונה בתחום הנדל"ן והנכסים יש מאפיינים מובהקים ואין הדבר יוצא מן הכלל גם בתביעה לפינוי מושכר. אלו הם מאפייניה העיקריים של התביעה לפינוי מושכר:

  1. מהירות התהליך – ניהול תהליך באופן מהיר באופן יחסי לתביעות אחרות שיכולות להתפרש על פני שנים, על מנת להביא לפינוי הדייר בזמן הקצר ביותר ולמנוע הפסדים לבעלי הנכס. בממוצע מדובר בכ-90 יום, למקרים קלים ולא מורכבים מבחינה משפטית.
  2. כתב התביעה לפינוי מושכר מכיל רק פרטים מהותיים – אסמכתאות משפטיות – חוזים וערבונות, תצהירי עדות הצדדים וחוות דעת מטעם מומחה אם יש צורך.
  3. באם אושר על ידי בית משפט, כתב ההגנה של הנתבע יכיל אף הוא את כל המסמכים הרלוונטיים בגין התביעה בלבד.
  4. לרוב, דיון בתביעה לפינוי מושכר יסתיים בתוך דיון אחד ופסק הדין ינתן עד 14 יום ממועד הדיון.

בשל השאיפה לסיים מהר ככל האפשר את ההליך, על כל הצדדים להקפיד כי בתביעתם ובמענה לא תהיינה טעויות העלולות לעכב את התהליך.

סדר התנהלות התביעה לפינוי מושכר


לאחר שהבנו את שני ההליכים, בואו נצלול אל התהליך עצמו – כיצד תתנהל התביעה לפינוי מושכר.
כמו בכל תביעה יש להתחיל במכתב אזהרה ראשוני המראה על תום לב בעל הנכס – נתינת שהות וארכה לשוכר להסדיר את העניין ללא התערבות החוק – בין אם לשלם את שכר הדירה או להתפנות מן הנכס. לאחר מכן, משלא ניתנה תשובה או שניתנה תשובה שאינה מספקת את בעל הנכס והוא שואף לפינוי הדייר, ניתן לעבור לערכאות משפטיות. תביעה לפינוי מושכר תחל בהגשת כתב תביעה שיכיל את חוזה השכירות, שטרות הערבות אם ישנם, כל התכתבות רלוונטית ומענה של הדייר, עדויות של שכנים ואף דעת מומחה. במידה והדייר רוצה להגן על עצמו ניתנת לו האפשרות לעשות כן עד 30 יום מהגשת התביעה על ידי בעל הנכס.  הדיון יקבע עד כ-30 יום מהגשת כתב ההגנה האחרון – מן המשכיר או מהשוכר. השאיפה היא להגיש את התביעה בסמוך ככל הניתן להפרת החוזה מאי אלו צדדים על מנת לסיים את ההליך מהר ככל האפשר ולהגיע לפינוי הדייר.

סדר הדיון לבירור תביעה לפינוי מושכר


כפי שציינו למעלה, השאיפה היא לסיים את התביעה מהר ככל האפשר ולחתור לפינוי הדייר, לכן לאחר ההתראה, הגשת תביעה, 30 יום עבור מענה מן השוכר ובירור העניין בבית משפט יתקיים דיון בנוגע לתביעה לפינוי מושכר. לרוב לא יתקיים יותר מיום דיון אחד בעניין ופסק הדין יימסר לאחר 14 יום. אם ישנם ערעורים שונים או עדויות, עובדות וצדדים נוספים לתביעה היא עלולה להתארך כאשר הזמן המקסימלי הידוע עומד על בין 3 חודשים במקרה הטוב עד שנה במקרה הפחות רצוי.

ביצוע פסק הדין והוצאה לפועל


לאחר קבלת פסק הדין המחייב את השוכר לעזוב את המושכר – כלומר התקבלה החלטה על פינוי דייר, יתכן והשוכר יעמוד בסירובו להתפנות. במצב זה יכול בעל הנכס לפנות לעזרת ההוצאה לפועל על מנת להוציא את פסק הדין ופינוי הדייר. ההליך מול הוצאה לפועל ייתכן רק לאחר 15 ימים ממועד הפסיקה או לחילופין מיד בתום מועד הפינוי שנקבע על ידי בית המשפט. בכל מצב – אין המשכיר רשאי לבצע פינוי דייר סרבן על דעת עצמו. חשוב לשמור על החוק וההליך המסודר על מנת לא להיתבע על ידי השוכר ולבצע את ההליך עם ליווי משפטי של עורך דין מיומן בטיפול בנושאים רגישים מעיין אלו. לאחר פינוי הדייר הסרבן מן הדירה יש להחליף את המנעולים.

פיצויים


כעת, בוצע פינוי הדייר ובשעה טובה הדירה חזרה לרשותכם, אך גיליתם כי אמנם הצלחתם בפינוי הדייר הסרבן אך הוא השאיר לכם מגוון הפתעות ונזקים – החל מנזקים בדירה, בתשתיות שלה, צנרת, נזקים אסתטיים וכלה באי תשלום חשבונות וחובות על הנכס. במקרה זה הינכם יכולים להניע הליך נוסף לפיצויים על נזקים שנגרמו מן השוכר ללא צורך באישור נוסף מבית המשפט שדן בתביעה לפינוי המושכר.

פינוי דייר לפני תום החוזה


תתפלאו או לא, מרבית התביעות עבור פינוי מושכר מתרחשות לא בתום החוזה אלא במהלך השכירות כאשר נעשו אי אלו הפרות אשר דורשות את סיום החוזה לאלתר ופינוי דייר. לדוגמא – אי תשלום שכה"ד, אי תשלום חשבונות, נזק מוחשי אשר נתגלה בזמן החוזה או הפרה יסודית של שימוש במושכר. לפני שנלחצים מסתכלים בחוזה השכירות לבדוק האם ביטחתם את עצמכם בסעיפים המתאימים על מנת להגן על זכויותיכם ולהביא לביטול חוזה השכירות ולפינוי דייר סרבן. יש לבדוק את ההפרות אל מול החוזה ולבדוק האם יש תומכות עובדתיות שניתן להגיש מול בית משפט שאינן סותרות את חוקי הגנת הדייר, על מנת לסיים את החוזה לפני הזמן ולהביא לפינוי הדייר.

חילוט בטחונות


במקרים של הפרת חוזה על ידי הדייר ,לצד ההליך המשפטי של תביעה לפינוי מושכר, בעל הנכס יהיה מעוניין מן הסתם בחילוט הביטחונות – אם זהו צ'ק ביטחון, שטר ערבות או ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את התנהלותו התקינה של השוכר במושכר. אם אכן השוכר הפר את החוזה הפרה יסודית המאפשרת את מימוש הבטוחה שניתנה, בעל הנכס רשאי לממש את הבטוחה ובלבד שמעשה זה מגובה בחוזה השכירות. מימוש הביטחונות יכול להתבצע במקביל להליך המשפטי. אנחנו ממליצים בחום לא להחליט על דעת עצמכם לממש את הביטחונות! התייעצו עם עורך דין מומחה ובצעו את ההליך עם ליווי צמוד על מנת שלא תעשנה פעולות שנוגדות את החוזה ויסתבכו אתכם בצרות.
עד כאן בחנו את היכולת שלנו לפינוי דייר שנבחנת מול חוזה שכירות, אך מה קורה במצב שבו יש הסכם "ג'נטלמני" איך מתבצע הליך לפינוי דייר ללא חוזה?

פינוי דייר ללא חוזה שכירות


סמכתם על השוכר ועשיתם מולו חוזה בעל פה ללא חוזה מוסדר בכתב, אולי הוא קרוב משפחה או חבר שאתם סומכים עליו, אך השוכר לא כיבד את האמון שנתתם בו והפר את החוזה שבעל פה, האם עדיין אתם יכולים לבצע פינוי דייר ללא חוזה? התשובה היא מוחלטת – כן. חוק החוזים וחוק המקרקעין אומרים בפירוש כי חוזה שניתן בעל פה, הסכמות ומשא ומתן שלא עלה על הכתב, כוחם יפה בדיוק כמו אלו שנכתבו בדיו על נייר ועל כן ניתן לפעול לפינוי דייר ללא חוזה שכירות. יש לקחת בחשבון שלא ניתן יהיה ללכת להליך מקוצר לתביעה לפינוי מושכר הדורשת ראיות כתובות, אלא להליך רגיל של תביעה לפינוי מושכר בפינוי דייר ללא חוזה, שבו ניתן יהיה לשמוע עדויות תומכות בחוזה שבעל פה.

פינוי דייר מנכס מעוקל


והיה והמשכיר בעל חוב שלא הוסדר והדירה עומדת כערבון לחוב, ניתן לעכל את הנכס ובתוך כך, לפנות את השוכר מן המושכר. ועכשיו במילים פשוטות – נניח ועל הדירה אותה משכיר בעל הנכס, קיימת משכנתא. בעל הנכס לא עומד בתשלומי המשכנתא והבנק בחר לעקל את הדירה. במקרה הזה, הבנק כנראה יפנה להוצאה לפועל ובמידה ולא ימצא הכסף להסדיר את החוב, הנכס יעוקל, יימסר לכונס ויעמוד למכירה והדין על הגרים בנכס הוא פינוי מן המושכר. אך עם זאת, ישנם נסיבות מסוימות בהן ניתן למנוע את הפינוי ולשם כך יש להיוועץ בעורך דין.

כמה עולה להגיש תביעה לפינוי מושכר


כיום האגרה אותה ישלם בעל הנכס עבור תביעה לפינוי מושכר עומדת על כ – 700 שקלים. זאת ללא הוצאות משפט, שכר טרחה לעורכי דין והוצאות שונות באם התביעה מסתבכת ומתארכת. במידה והתביעה מתארכת יש כמה פרמטרים שיכנסו לשיקול שכר הטרחה אותו יכול לגבות עורך הדין –
עד כמה חזקות הראיות לפינוי המושכר, מספר הנתבעים בתיק, מספר התובעים, כמה דיונים וכמה שעות יקדיש עורך הדין לתביעה והמורכבות שלה. למשל, בתביעה לפינוי דייר ללא חוזה ישנם ראיות רבות שנדרש להוכיח ולכן היא עלולה להיות מורכבת ולקחת זמן ואי לכך – יותר כסף.

כשמדובר בפינוי מושכר, הכי טוב לחשוב דיפרנט!


אם הגעתם עד כאן אתם וודאי תשושים מלקרוא על התהליך, לא כל שכן לחשוב שאולי תעמדו אתם עצמכם בסיטואציה בה עליכם לפנות לתביעה לפינוי מושכר. מקוצר או רגיל, הליך לפינוי דייר סרבן או פינוי דייר ללא חוזה אף פעם לא פשוט ויכול לקחת זמן לא מבוטל ולא רק זמן – מלבד שכר הטרחה עבור עורך דין, הרי שבכל עת שפינוי הדייר הסרבן לא מתבצע, לא ניתן להשכיר את הנכס ואתם מפסידים עשרות אלפי שקלים ואף יותר! מה עושים במצב כזה? חושבים דיפרנט! "דיפרנט" הינה חברה המורכבת מבעלי בתים שמכירים מקרוב כל טריק בספר, חוו על בשרם אכזבות ממערכת המשפט והוצאה לפועל ושילמו ממיטב כספם על עורכי דין ותהליכים יקרים עד שהתאגדנו והתחלנו לחשוב אחרת! זה לא משנה אם הדייר עם חוזה או שאתם נאלצים לעמוד בפינוי דייר ללא חוזה, בהליך מקוצר או הלך רגיל – אנו מציעים ללקוחותינו בטחונות אמיתיים אשר יסייעו להם להבטיח את השקעתם בכל מצב. החל מליווי למציאת דיירים ועד ניהול משברים והפרת חוזי שכירות, גישור וניהול משא ומתן ופינוי-פיצוי מול דיירים סרבנים, אנו כאן על מנת להבטיח את ההשקעה היציבה שלכם, כל זאת בעלות מינימלית על מנת להבטיח את הרוגע שלכם מהנכס ואת ההכנסה היציבה ממנו ללא טרחה וכאבי ראש מיותרים.

דיפרנט – להשכיר דירה בראש שקט.
לבדיקת דיירים או שיחת ייעוץ חינם וללא התחייבות, מלאו את פרטי בעל\ת הנכס בטופס מטה >>

להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ חינם

השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בשעות הקרובות:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

להשארת פנייה:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

בואו נדבר!

שעות פעילות:
ימים א'-ה', בין השעות: 09:00-21:00

שירות לקוחות

051-5309085
שעות פעילות:
ימים א'-ה', בין השעות: 09:00-18:00
מענה בוואטסאפ ללקוחות קיימים 24/7

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

לשיחה עם נציג: 050-2192570