5 דברים חשובים שצריכים להופיע בחוזה שכירות סטנדרטי

זמן קריאה: כ- 5 דקות

זוכרים את החשש שליווה אתכם בחתימת חוזה השכירות הראשון שחתמתם כשרק יצאתם מבית הוריכם? תחושת האחריות הגדולה שמונחת על הכתפיים כאשר ניגשים לחתום על מסמך משפטי בסדר הגודל הזה היא כבירה ואפילו מרגשת. כעת, אתם ניצבים בצדו השני של המתרס. חתימת חוזה שכירות מהצד של בעל הדירה טומנת בחובה אחריות גדולה אף יותר; אחריות לנכס, אחריות להכנסה שלכם ואחריות לדיירים. עם האחריות מגיע גם כאב הראש שנלווה אליה – תחשיבי סיכונים, דאגות, תשומת לב לפרטים הקטנים ביותר וכי"ב.

כאן אנחנו נכנסים לתמונה. כמי שמתמודדים ברמה היומיומית עם ההשלכות והסיבוכים שעולים לעיתים בין דיירים לבעלי דירות, רכשנו ניסיון וידע רב אותם אנו רותמים לטובת הלקוחות שלנו. במאמר זה, ריכזנו עבורכם את כל הדברים המהותיים שעליכם לקחת בחשבון כשאתם מנסחים חוזה שכירות עבור הדיירים שלכם. נשארו לכם שאלות שלא קיבלו מענה במאמר? צרו איתנו קשר. אנו נעשה כל שביכולתנו כדי לאפשר לכם לשמור על ראש צלול ושקט. מאחלים לכם קריאה מהנה והשכרה חכמה, בטוחה והכי חשוב – מוצלחת!

החשיבות של ירידה לפרטים

בבסיס כל סוג של חוזה עומדת החשיבות הרבה של דיוק במונחים והגדרות ופירוט של נתונים ומרכיבים. כשמדובר בחוזה שכירות של דירה, העיקרון הזה בא לידי ביטוי בצורך לפרט כיאות את מרכיבי הנכס; כתובת,  גוש וחלקה, קומה, מספר החדרים, צמודי-מבנה כמו מחסן או חניה, גינה או מרפסת ומרכיביהן וכי"ב.

יש לכלול גם את התכולה של הדירה (ריהוט, מזגנים וכד') וחלקים חיצוניים נלווים במידה ויש (למשל דוודים או בלוני גז). ככל שיטיב החוזה לתאר את מצבו של הנכס ביום הכניסה של הדיירים לדירה, כך יטיב החוזה להגן עליכם, אפילו בפני אירועים ותקריות שאין לכם דרך לצפות כרגע.

אם אתם משכירים את הדירה לזוג או לשותפים, כל הצדדים צריכים להופיע עם פרטיהם וחתימותיהם. חשוב לציין שהדיירים הם דיירי הנכס "יחד או לחוד". סעיף חשוב שמכסה אתכם בכל מקרה של הטלת אחריות בין הדיירים לבין עצמם או בינם לבין הדיירים הבאים. חשוב לציין גם כי השכירות היא לטובת מגורים בלבד והדיירים מתחייבים שלא לעשות שום שימוש בדירה למעט מטרה זו.

חשוב לציין תקופת שכירות מדויקת ואת כל הפרטים בדבר האופי הצפוי של תשלומי הדירה. איך? מתי? למי? ומה קורה במקרה של איחור או חריגה? ציינו את סכום שיעור התמורה המלא עבור כל תקופת השכירות שמתחייבים הדיירים לשלם ואת מספר התשלומים המסוכם לכך. אם הדיירים מקבלים הנחה (על תשלום במזומן, למשל) חשוב לציין גם את גובה ההנחה ואת התנאים הכלליים שלה. 

פירוט תנאי החוזה

יציאה מוקדמת – האם אתם מוכנים לאפשר לדיירים לסיים את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות שבחוזה? במידה ולא, חובה לפרט זאת.

יש לציין כי הדיירים לא יהיו רשאים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד המוסכם ובמידה והם יפסיקו לעשות שימוש בדירה או יפנו אותה לפני המועד, לא יוכלו להשתחרר מהתחייבויות החוזיות שלהם. 

במידה ואתם בוחרים לאפשר יציאה מוקדמת, יש לכלול סעיף בו מוגדרים כל התנאים הרלוונטיים: איתור דייר מחליף שאושר על ידי בעל הדירה, חובת חתימה של הדייר החדש על החוזה הנוכחי וצפי לשינויים בהסכם (למשל, עליית עלות ההשכרה) במידה ואתם רוצים להשאיר לעצמכם פתח לביצוע שינויים. 

סאבלט – בשנים האחרונות אנו עדים לפופולריות ההולכת וגוברת של ה"סאבלט" – הכנסת דייר משנה המחליף את הדייר/ים הראשי/ים לתקופת זמן מוגבלת במהלך תקופת השכירות. חשוב לתת את הדעת על הנושא ולשקף את החלטותיכם נאמנה בחוזה השכירות. ציינו האם הדבר מתאפשר ובאילו תנאים. יש לשים לב לעניין הביטחונות שכדאי לקחת גם מדייר המשנה. כך תבטחו את עצמכם מפני נזקים או סיבוכים שעלולים להתרחש בתקופת הסאבלט, עליהם הדייר הראשי לא ירצה לקחת אחריות.

הארכת שכירות – דבר נוסף שכדאי לפרט הוא האופציה להארכת השכירות. היות ומדובר בסעיף המחייב את בעל הנכס ומעביר כוח לידי הדייר, כדאי לחשוב היטב על מה שתבחרו לעגן בחוזה. כמו כן, דרושה התייחסות ברורה לתנאי החוזה שיחולו על הדייר בתקופת האופציה לרבות דמי השכירות ואחוז התייקרותם. הוסיפו התניה שתציין כי האופציה להארכה תתאפשר רק עם קיום התנאים של החוזה במהלך תקופתו. כך תאפשרו לעצמכם את מרחב התמרון לחזור בכם או לשנות את תנאי ההארכה, במקרה של דייר שפיגר בתשלומי שכר הדירה, למשל.

התמודדות עם תקלות ונזקים

החוזה צריך להסדיר באופן ברור וחד משמעי מי אחראי על תקלות ונזקים בדירה. הנוהג בישראל מכתיב כי בעל הדירה הוא שאחראי לתיקון ליקויים שנגרמים כתוצאה מבלאי הנובע משימוש סביר, לדוגמה תיקון של תקלות בתשתיות. הדייר, לעומת זאת, יהיה אחראי לתיקון נזקים שנגרמו כתוצאה מרשלנות או שימוש לא הולם.

 ציינו בחוזה כי על הדיירים להשיב את הדירה בתום השכירות כשהיא נקיה ומסוידת, במצב תקין למעט בלאי סביר, כשהיא מכילה את כל התכולה שהייתה בה עת כניסת הדיירים לדירה. כאן באה לידי ביטוי החשיבות של הירידה לפרטים שדיברנו עליה קודם לכן. אם רהיט או פריט מסוים נמצאו בדירה כשהדייר נכנס ואינם כשהוא יוצא – החוזה יוכל להגן עליכם רק במידה ואותו פריט צוין בבירור והדיירים חתמו על כך.

ביטוח

סעיף חשוב נוסף הוא נושא הביטוח. אנו ממליצים בחום לחייב את הדיירים לבצע ביטוח עם אחריות צולבת – ביטוח תכולה וביטוח כנגד נזקי גוף לצדדים שלישיים. זה לא דבר הכרחי, בוודאי שלא לכל הנכסים. מתי זה חשוב במיוחד? אם אתם בעלי דירות דירה שיש בה פריטים יקרים שחשובים לכם, אם אתם יודעים שבדירה תהיה תחלופה גבוהה של עוברים ושבים, אם הנכס נמצא באזור שנחשב גניב במיוחד וכי"ב. בקשו לקבל העתק של פוליסת הביטוח. קראו אותה בתשומת לב כדי שתדעו בדיוק מה קורה בכל מקרה שבו תצטרכו להפעיל את הביטוח. זה יקנה לשני הצדדים את הביטחון שלא משנה מה יקרה – יהיה מי שיכסה עלויות של נזקים. 

תשלומים נלווים 

חשוב לציין בחוזה כי תשלומי חשבונות החשמל, המים, הארנונה, הגז, האינטרנט, ועד הבית וכי"ב, הם באחריות הדייר בלבד! יש לציין בהסכם כי על הדייר לעדכן את כל הגורמים הרלוונטיים סמוך למועד כניסתו לדירה, על כך שהוא הדייר והמשלם, ולחייבו להעביר את כל התשלומים השוטפים על שמו, אלא אם אתם מחליטים על סידור אחר – שגם אותו חשוב מאד לעגן בחוזה.

ביחידות דיור, למשל, מקובל כי עלות ההשכרה כבר מגלמת בתוכה את תשלום הארנונה או החשמל. יש לציין את זה ולפרט הגבלות גובה תשלום, במידה ויש. למשל, הוצאות החשמל שנכללות בעלות ההשכרה עד גובה של 300 ש"ח; פרטו האם הסכום שקבעתם מתייחס לחודש או לחודשיים ומה קורה במידה והדייר יעבור את הרף הזה.

חשוב לקבל מהדיירים המחאות פתוחות לפקודת כל אחד מהגורמים הנ"ל ולציין בהסכם כי במידה ובתום תקופת השכירות או האופציה, יישארו חובות של הדיירים כלפי אותם גורמים, יהיה בעל הדירה רשאי לפרוע את ההמחאות בהתאם לסכום החוב. 

בטחונות 

אחד הנושאים החשובים בהגנה על זכויותיכם הוא בטחונות, אמנם אנחנו לא ממליצים להשכיר את הדירה ללא השירות של דיפנט שמגן עליכם – חשוב שתדעו אילו בטחונות קיימים בשוק.

בטחונות אלו מאפשרים לבעל דירה לקבל כספים מהדייר או מי מטעמו, במקרים של הפרת החוזה או גרימת נזקים. הדרגה הגבוהה ביותר של ביטחון עבור בעל הדירה היא ערבות בנקאית. זהו מסמך ("שטר") כספי המונפק על ידי בנקיים מסחריים. משמעותו היא שהבנק ערב לכסף של הדייר ומאפשר לבעל דירה לקבל לידיו את התשלום לפי דרישתו – מבלי הצורך להוכחת נזק או הוכחת אי עמידה בהסכם מצד הדייר. בשל היתרון המובהק של ערבות בנקאית לטובת בעל הדירה, אפשרות זו לא תמיד מתקבלת על ידי הדיירים בברכה.

אופציות אחרות שמזינות עבורכם הן שטר חוב וערבים. שטר החוב צריך להיות בגובה 3-4 חודשי שכירות, ללא ציון מועד פירעון. ערבים, הנם קרובים של הדיירים, בדרך כלל קרובי משפחה, שחותמים על ההסכם ו/או על צ'ק ביטחון. צ'ק בטחון הוא צ'ק חתום ופתוח (ללא תאריך) שכתוב לפקודת בעל הדירה על סך סכום כספי בסדר גודל של הסכום של שטר החוב. מקובל להוסיף את הכיתוב "לביטחון בלבד". במידה והצ'ק חזר תוכלו לדעת מה לעשות במאמר הזה.

מעבר לכך, ברוב המקרים הבעייתים עם הדיירים (אי תשלום, הפרות חוזה ודיירים סרבנים) תצטרכו לערב עורך דין ולהיכנס להליך משפטי ארוך עם הוצאות כספיות רבות. במידה וקרה מקרה ואתם כן רשומים בשירות, דיפרנט תשלם את כל ההוצאות המשפטיות ותתמודד בעצמה עד לפתרון הבעיה ואפילו מציאת דייר. יתרה מכך, כחלק מהשירות, דיפרנט גם משלמת את שכר הדירה לבעל הדירה בכל חודש לכל אורך החוזה ואפילו לאחר תום החוזה. 

יש לכם שאלות נוספות? שואפים להשכיר את הנכס שלכם בראש שקט באמת? השקט שלכם הוא העבודה שלנו. צרו איתנו קשר וגלו כמה קל תהליך ההשכרה יכול להיות.

להצטרפות ל"פוליסה להגנה על שכר הדירה" של דיפרנט או לקבלת ייעוץ בחינם

השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

* אני מסכימ/ה למדיניות הפרטיות ולתקנון האתר

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *