דילוג לתוכן
ממש כמו כל חוזה אחר, כל שוכר ומשכיר יודע שגם הסכם השכירות הוא מסמך מחייב. הוא מאפשר לכל הצדדים להנות מעסקה בטוחה והוגנת ומאפשר ׳שלום בית׳ כשכל צד מודע לזכויות והחובות שלו. כמובן שכל הפרת חוזה יסודית מצד אחד הצדדים מאפשרת לצד השני ׳לפרק את החבילה׳ ולבטל את ההסכם – כי המפר לא עמד בהתחייבויותיו. אבל האם ייתכנו גם מקרים של ביטול חוזה שכירות באמצע תקופת השכירות, בלי שאחד הצדדים הפר אותו? החדשות הטובות הן שלא מדובר בחתונה קתולית והוא ניתן לביטול חד צדדי, בתנאים מסוימים. זהו ביטול ללא עילה מיוחדת, או כמו שהוא מכונה בעגה המקצועית – ״ביטול על פי תניה בחוזה״. אז איך בכל זאת מתאפשר ביטול חוזה שכירות באמצע תקופת ההשכרה, ומהם היתרונות והחסרונות עבור המשכיר? ריכזנו עבורכם את כל המידע ממש כאן.
התנאים לביטול חד צדדי של חוזה שכירות
לפני הכל, חשוב להבין שביטול חוזה שכירות באופן חד צדדי אפשרי רק בתנאי שיש סעיף בחוזה המאפשר זאת. אם אין סעיף כזה, ביטול החוזה לא יתאפשר, אלא אם אחד הצדדים הפר אותו. לכן, אם אתם מעוניינים להשאיר את האופציות שלכם פתוחות, רצוי לחשוב על זה מראש כבר בשלב כתיבת החוזה.
כדי שסעיף כזה יהיה חוקי, ישנם כמה תנאים שתצטרכו לוודא שאתם עומדים בהם:
1. מטרת ההשכרה – מדובר בחוזה שכירות דירה לצורך מגורים בלבד
2. תקופת ההשכרה – תקופת השכירות חייבת להיות יותר מ- 3 חודשים (או עם אופציה להארכה) ופחות מ-10 שנים (או עם אופציה לביטול מוקדם יותר על ידי המשכיר)
3. סכום השכירות – דמי השכירות החודשיים חייבים להיות נמוכים מ- 20,000 ש״ח
4. החרגות – דירות נופש, דיור מוגן, דירות במעון טיפולי/ סיעודי כלשהו או במעון לסטודנטים או עובדים וכן דירות שהחוק להגנת הדייר חל עליהן לא עומדות בקריטריונים לביטול חוזה שכירות חד צדדי.
אם בדקתם והנכס שלכם באמת עומד בכל הקריטריונים, תוכלו להתקדם לשלב הבא שיאפשר לכם לבצע ביטול חד צדדי של חוזה שכירות – הוספת הסעיף לחוזה שלכם. כמובן שגם בשלב הזה, על הסעיף לעמוד בתנאים מסוימים שקובע החוק, שיאפשרו את המימוש שלו.
הוספת סעיף הביטול לחוזה
כמו שהזכרנו, ביטול חוזה שכירות ללא עילה אפשרי רק בתנאי שדאגתם מראש להוסיף סעיף כזה.
ההגבלות הבסיסיות לביטול נקבעו על ידי המחוקק, אך ניתן להתאים אותן לצרכים שלכם. איפה הקאצ׳? כמו בכל נושא בתחום ההשכרה בארץ, השינויים שתוכלו לבצע בסעיף ביטול חוזה שכירות, במידה ותרצו, יהיו חייבים להיות לטובת הדייר. זה העקרון המנחה וחשוב להבין אותו.
מוכנים לגשת לכתיבה?
אלו ההגבלות הבסיסיות שהחוק קובע בנוגע לביטול חד צדדי של חוזה שכירות:
- זכות הביטול – כל סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה, חייב לכלול אפשרות הדדית גם עבור השוכר. אין אפשרות שרק המשכיר יוכל לבטל, לעומת זאת מותר לקבוע שרק השוכר יכול. כמו שאמרנו, החוק תמיד ישאף להגן על השוכר.
- התראה מראש – אם אתם כמשכירים מעוניינים בביטול חד צדדי של חוזה שכירות, עליכם להודיע על כך לשוכר לפחות 90 יום מראש. אם השוכר מעוניין בביטול, עליו להודיע לכם לפחות 60 יום מראש. גם כאן, מותר להאריך את תקופת ההודעה המוקדמת של המשכיר לשוכר, אך לא לקצר אותה, וכן לקבוע בחוזה תקופה קצרה יותר מהקבוע בחוק עבור ההודעה של השוכר למשכיר, אך לא להאריך אותה.
- הוספת תנאים – אם סעיף הביטול מאפשר ביטול חד צדדי של חוזה השכירות רק מצד השוכר, מותר למשכיר והשוכר להוסיף תנאים למימוש זכות הביטול החד צדדי, לדוגמה – מותר לשוכר לבטל בתנאי שידאג למצוא דייר חלופי. במידה וזכות הביטול שנקבעה הדדית לשוכר ולמשכיר, אין אפשרות להוסיף הגבלות למימוש זכות הביטול של השוכר, אלא אם הן לטובתו.
הגעתם עד לכאן והבנתם כל מה שסעיף ביטול כזה ידרוש מכם, אבל עדיין לא בטוחים שזה מה שאתם צריכים? בדיוק בשביל לעזור לכם לקבל את ההחלטה שתהיה הכי נכונה עבורכם, סיכמנו את כל היתרונות והחסרונות עבורכם, המשכירים, בצורה ברורה שתעזור לכם לשקול טוב יותר את הצעד הזה.
להגנה על שכר הדירה או קבלת ייעוץ ללא עלות
השאירו לנו פרטים וניצור איתכם קשר בהקדם:
היתרונות והחסרונות של סעיף ביטול חוזה
יתרונות | חסרונות |
ביטחון ושקט נפשי בזכות העובדה שתוכלו לסיים את החוזה בכל זמן מכל סיבה שהיא | השוכר יכול להחליט לסיים את תקופת ההשכרה מוקדם מהמתוכנן |
במידה וזכות ביטול חוזה שכירות היא של השוכר בלבד, האפשרות להתנות את הביטול במציאת דייר חלופי וכד׳ | אין אפשרות להתנות את זכות הביטול של השוכר אם היא הדדית גם עבור המשכיר |
אם המשכיר ביטל את החוזה כחוק והדייר לא התפנה במועד שנקבע, אפשר להגיש תביעה לפינוי הדייר בבית המשפט והיא תתבצע בהליך מזורז | יש לתת לשוכר התראה מראש של 90 יום לפחות |
על הדירה לעמוד בתנאים שקובע החוק |
רוצים להבטיח השכרה שקטה ומוצלחת? פשוט תשכירו עם DiffeRent
ביטול חוזה שכירות באמצע תקופת ההשכרה אמנם אפשרי, אבל הוא יכול להיות קצת מעיק, ולא בהכרח יעבוד לטובתכם.
אם אתם שוקלים את האפשרות של ביטול חד צדדי של חוזה שכירות בגלל החשש ׳ליפול׳ על האנשים הלא נכונים, או לא בטוחים איך לוודא שההשכרה תעבור בצורה חלקה, בשביל זה אנחנו כאן. בין אם הדייר לא משלם, מסרב להתפנות, עוזב בפתאומיות ועוד מקרים של הפרות חוזה שונות – שירות הבטחת שכר הדירה שלנו יאפשר לכם להנות משקט נפשי לאורך כל תקופת ההשכרה, עם החזרים על אי תשלום דמי השכירות, ליווי וגישור, החזר הוצאות משפטיות מלא במידת הצורך ואפילו סיוע במציאת דייר חליפי. כל מה שצריך כדי שתוכלו להנות ממקסימום תשואה, במינימום מאמץ.
שאלות נפוצות
שבעלי דירות אחרים כבר שאלו
אנו ממליצים כאן על חוזה מומלץ סטנדרטי שנכתב על ידי עורך הדין והמחלקה המשפטית שלנו, אך כמובן שהפתרון הנכון ביותר משתנה בין כל משכיר ומשכיר ובהתאם אנו ממליצים על חוזה שכירות מותאם אישית, שניתן לערוך במסגרת שירות הדגל שלנו להגנה על שכר הדירה.
בין הדברים החשובים בחוזה דירה הם תיעוד מסודר של פרטי הזיהוי המלאים של המשכיר, השוכר והנכס, תאריכים ברורים ובהירות אודות תנאים להמשך ההסכם או סיומו, בנוסף לערבונות וביטחונות מפורטים ותנאים ברורים לגבי מהן הפרות חוזה יסודיות ומהן ההפרות והתרופות בתמורתן. נהוג כמו כן לפרט את הטיפול באחריות לתיקונים, לוודא שהחוזה כולל הסכמה ממשית של השוכר לכך שהנכס נתקבל כפי שהוא, ועוד.
בעלי נכסים רבים חושבים שחוזה השכירות הסטנדרטי “מספיק” כדי להגן עליהם, אך למרבה הצער במקרים מסוימים הוא עלול לא להספיק. גם עם חוזה שכירות דירה מקיף וביטחונות וערבונות סטנדרטיים, אלפי בעלי דירות מוצאים עצמם מידי שנה מפסידים עד עשרות אלפי שקלים כתוצאה מבעיות עם דיירים. בשנה החולפת נשבר שיא במספר המשכירים שהגיעו עם הדיירים עד לבית המשפט, לאור כך. כדי להגן על עצמם, משכירים רבים בוחרים מלבד הסכם השכירות הסטנדרטי להוסיף שירות להגנה על שכר הדירה, כדי להבטיח לעצמם 0 הוצאות בלתי צפויות בכל הקשור להפרות חוזה ואי תשלום שכר דירה.
ערבויות וביטחונות סטנדרטיים מומלצים כבר מוטמעים בתוך הסכם השכירות, אך אנו ממליצים לבחור את הבטוחות בהתאם לשכר הדירה, מיקום הנכס ותוצאות בדיקת הדיירים.
הפרות חוזה הן מצב בו מי מהצדדים לא עומד בתנאי הסכם השכירות, ולעתים אף מביא לנזק לצד השני. במצבים בהם השוכר מפר את החוזה, על חוזה השכירות לציין בבירור את הסעדים, התרופות והסנקציות כנגד הפרה זו או אחרת. עם זאת, בעלי דירות רבים מגיעים למצב בו הדייר מפר חוזה אך אין ביכולתם לאכוף את ההסכם ולהיכנס להליכים משפטיים ארוכים ומתישים, וכן חוששים כי הדייר לא ישלם או יסרב להתפנות. לכן, אלפי בעלי דירות מידי שנה בוחרים להגן על שכר הדירה שלהם עם שירותים חיצוניים כדי להשכיר בראש שקט.
חוזה שכירות הוא מסמך חשוב בתהליך ההשכרה, אך הוא אינו מבטיח את תשלום שכר הדירה. גם הסכם השכירות המומלץ והטוב ביותר אינו ערובה מלאה לתשלום שכר הדירה ולמילוי ההתחייבויות של השוכרים.
מכיוון שאין דרך לדעת מה עתידם הכלכלי של הדיירים, משכירים רבים בוחרים, מלבד הסכם השכירות הסטנדרטי, להוסיף שירות להגנה על שכר הדירה, כדי להבטיח לעצמם 0 הוצאות בלתי צפויות בכל הקשור להפרות חוזה ואי תשלום שכר דירה.
במידה והדייר לא יכול או מסרב לשלם את שכר הדירה, ואתם לקוחות DiffeRent עם שירות הגנה על שכר הדירה, אנחנו משלמים לכם את שכר הדירה במלואו עד שפתרנו את הבעיה אל מול הדייר.
