תביעה לפינוי מושכר- כל מה שצריך לדעת

פינוי מושכר בהליך מהיר – הליך מזורז

תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר, או בשם אחר – מזורז, הינה הליך מתוחם בזמן שבדרך כלל אינו עולה על 60 יום מרגע הגשת התביעה, אך לעתים נמשכת פרק זמן רב יותר בשל אילוצים שונים.

בפרק זמן זה השוכר אינו רשאי להגיש תביעה נגדית נגד בעל הדירה או לגלגל את התביעה על אדם אחר. שיטה זו מתמקדת בשאלה אחת בלבד, והיא האם אפשר לפעול לפינוי הדייר מהדירה או לא. בכך מתאפשר לבית המשפט לסיים את ההליך באופן המהיר ביותר ולקבוע אם ניתן להוציא את השוכר מן הדירה במינימום פגיעה למשכיר והיא מידתית גם עבור השוכר.

אם למי מהצדדים יש שאיפות לתבוע כספית או תביעות נוספות מלבד פינוי הנכס בעקבות טענות להפרות חוזה שונות, יתכבדו הצדדים – השוכר והמשכיר ויעשו זאת בניחותא לאחר שהשוכר יצא מהנכס. יש לציין שבית המשפט יכול להחליט להעביר תביעה מהליך מזורז להליך רגיל בשל סיבות של מורכבות המקרה – ראיות או עובדות המקשות על ביצוע הליכים מזורזים, מורכבות השאלה המשפטית, מספר רב של מעורבים בתביעה או חובת מסירת הודעה לצד שלישי וכיוצא באלו. אופציה זו רלוונטית לכל סוגי התביעות בסדרי דין מזורזים או מקוצרים כפי שנפרט מטה.

התקנות החדשות לפינוי מושכר שצריך להכיר

תקנות יחסית חדשות משנת 2018 אומרות כי ברגע כי הוגשה תביעה לפינוי מושכר שזוהי כותרתה (כלומר, "תביעה לפינוי מושכר"), היא חייבת להתברר במשך הזמן אותו פירטנו במסגרת ההליך המזורז. בהתאם לזה, מטרת המחוקק הייתה שתטופל במהירות האפשרית. עם זאת, זהו לא תמיד המצב במציאות הישראלית.

מהי אגרת פינוי מושכר

בית המשפט השלום אליו פניתם להגשת תביעה לפינוי מושכר, דורש אגרת בית המשפט בסך כ-730 ש"ח על מנת להגיש תביעה לפינוי מושכר. אגרה זו לפינוי מושכר הינה הוצאה שעל בעל הדירה לשלם, יחד עם הוצאות משפטיות נוספות, לרבות עורך הדין ואגרות נוספות בהמשך הדרך גם להוצאה לפועל. במידה והמשכיר זכה בתביעתו נגד השוכר, יוכל לבקש מבית המשפט להשיט את עלות האגרה על השוכר.

תביעה לפינוי מושכר בסדר דין רגיל

בהליך תביעה רגילה לפינוי מושכר, מלבד בקשת פינוי הדייר, יכולה להיות גם בקשת פיצוי בגין נזקים שנגרמו, עוגמת נפש והפסדים כספיים בעקבות ההפרה ולא רק מהשוכר אלא גם מהערבים שחתמו על חוזה השכירות או שטרות הערבות. על מנת שיתברר עניינו בערכאות המשפטיות, התובע יגיש לבית המשפט תביעה לפינוי מושכר ויצרף אליה את כל המסמכים החשובים לחיזוק ואישוש טענותיו, חוזים, אסמכתאות וכו'… לנתבע יש פרק זמן של 30 יום להגיש כתב הגנה. במידה והנתבע לא הגיש כתב הגנה, רוב הסיכויים שפסיקת בית המשפט תגיע במהרה. במידה והוגש כתב הגנה הדיון יתקיים לא יאוחר מ-30 יום מהגשת כתבה הגנה זה. בחשבון פשוט, תוך 90 יום אמורה להתברר התביעה בבית המשפט. רבות הפעמים שתביעה כזו יכולה להמשך חודשים רבים בשל האפשרות למענה והמצאת המסמכים משני הצדדים שתביעה זו דורשת.

מה מאפיין תביעה לפינוי מושכר

לכל תביעה הנידונה בתחום הנדל"ן והנכסים יש מאפיינים מובהקים ואין הדבר יוצא מן הכלל גם בתביעה לפינוי מושכר. אלו הם מאפייניה העיקריים של התביעה לפינוי מושכר:

1. מהירות התהליך – ניהול תהליך באופן מהיר באופן יחסי לתביעות אחרות שיכולות להתפרש על פני שנים, על מנת להביא לפינוי הדייר בזמן הקצר ביותר ולמנוע הפסדים לבעלי הנכס. בממוצע מדובר בכ-90 יום, למקרים קלים ולא מורכבים מבחינה משפטית.
2. כתב התביעה לפינוי מושכר מכיל רק פרטים מהותיים – אסמכתאות משפטיות – חוזים וערבונות, תצהירי עדות הצדדים וחוות דעת מטעם מומחה אם יש צורך.
3. באם אושר על ידי בית משפט, כתב ההגנה של הנתבע יכיל אף הוא את כל המסמכים הרלוונטיים בגין התביעה בלבד.
4. לרוב, דיון בתביעה לפינוי מושכר יסתיים בתוך דיון אחד ופסק הדין ינתן עד 14 יום ממועד הדיון.

בשל השאיפה לסיים מהר ככל האפשר את ההליך, על כל הצדדים להקפיד כי בתביעתם ובמענה לא תהיינה טעויות העלולות לעכב את התהליך.

סדר התנהלות התביעה לפינוי מושכר

לאחר שהבנו את שני ההליכים, בואו נצלול אל התהליך עצמו – כיצד תתנהל התביעה לפינוי מושכר.
כמו בכל תביעה יש להתחיל במכתב אזהרה ראשוני המראה על תום לב בעל הנכס – נתינת שהות וארכה לשוכר להסדיר את העניין ללא התערבות החוק – בין אם לשלם את שכר הדירה או להתפנות מן הנכס. לאחר מכן, משלא ניתנה תשובה או שניתנה תשובה שאינה מספקת את בעל הנכס והוא שואף לפינוי הדייר, ניתן לעבור לערכאות משפטיות. תביעה לפינוי מושכר תחל בהגשת כתב תביעה שיכיל את חוזה השכירות, שטרות הערבות אם ישנם, כל התכתבות רלוונטית ומענה של הדייר, עדויות של שכנים ואף דעת מומחה. במידה והדייר רוצה להגן על עצמו ניתנת לו האפשרות לעשות כן עד 30 יום מהגשת התביעה על ידי בעל הנכס.  הדיון יקבע עד כ-30 יום מהגשת כתב ההגנה האחרון – מן המשכיר או מהשוכר. השאיפה היא להגיש את התביעה בסמוך ככל הניתן להפרת החוזה מאי אלו צדדים על מנת לסיים את ההליך מהר ככל האפשר ולהגיע לפינוי הדייר.

סדר הדיון לבירור תביעה לפינוי מושכר

כפי שציינו למעלה, השאיפה היא לסיים את התביעה מהר ככל האפשר ולחתור לפינוי הדייר, לכן לאחר ההתראה, הגשת תביעה, 30 יום עבור מענה מן השוכר ובירור העניין בבית משפט יתקיים דיון בנוגע לתביעה לפינוי מושכר. לרוב לא יתקיים יותר מיום דיון אחד בעניין ופסק הדין יימסר לאחר 14 יום. אם ישנם ערעורים שונים או עדויות, עובדות וצדדים נוספים לתביעה היא עלולה להתארך כאשר הזמן המקסימלי הידוע עומד על בין 3 חודשים במקרה הטוב עד שנה במקרה הפחות רצוי.

ביצוע פסק הדין והוצאה לפועל

לאחר קבלת פסק הדין המחייב את השוכר לעזוב את המושכר – כלומר התקבלה החלטה על פינוי דייר, יתכן והשוכר יעמוד בסירובו להתפנות. במצב זה יכול בעל הנכס לפנות לעזרת ההוצאה לפועל על מנת להוציא את פסק הדין ופינוי הדייר. ההליך מול הוצאה לפועל ייתכן רק לאחר 15 ימים ממועד הפסיקה או לחילופין מיד בתום מועד הפינוי שנקבע על ידי בית המשפט. בכל מצב – אין המשכיר רשאי לבצע פינוי דייר סרבן על דעת עצמו. חשוב לשמור על החוק וההליך המסודר על מנת לא להיתבע על ידי השוכר ולבצע את ההליך עם ליווי משפטי של עורך דין מיומן בטיפול בנושאים רגישים מעיין אלו. לאחר פינוי הדייר הסרבן מן הדירה יש להחליף את המנעולים.

פיצויים

כעת, בוצע פינוי הדייר ובשעה טובה הדירה חזרה לרשותכם, אך גיליתם כי אמנם הצלחתם בפינוי הדייר הסרבן אך הוא השאיר לכם מגוון הפתעות ונזקים – החל מנזקים בדירה, בתשתיות שלה, צנרת, נזקים אסתטיים וכלה באי תשלום שכר דירה, חשבונות וחובות על הנכס. במקרה זה הינכם יכולים להניע הליך נוסף לפיצויים על נזקים שנגרמו מן השוכר ללא צורך באישור נוסף מבית המשפט שדן בתביעה לפינוי המושכר.

חילוט בטחונות

במקרים של הפרת חוזה על ידי הדייר ,לצד ההליך המשפטי של תביעה לפינוי מושכר, בעל הנכס יהיה מעוניין מן הסתם בחילוט הביטחונות – אם זהו צ'ק ביטחון, שטר ערבות או ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את התנהלותו התקינה של השוכר במושכר. אם אכן השוכר הפר את החוזה הפרה יסודית המאפשרת את מימוש הבטוחה שניתנה, בעל הנכס רשאי לממש את הבטוחה ובלבד שמעשה זה מגובה בחוזה השכירות. מימוש הביטחונות יכול להתבצע במקביל להליך המשפטי. אנחנו ממליצים בחום לא להחליט על דעת עצמכם לממש את הביטחונות! התייעצו עם עורך דין מומחה ובצעו את ההליך עם ליווי צמוד על מנת שלא תעשנה פעולות שנוגדות את החוזה ויסתבכו אתכם בצרות.