דילוג לתוכן
כאשר משקיעים בנדל״ן, אחד הפרמטרים החשובים ביותר לבחינה הוא חישוב התשואה על דירה להשכרה. תשואה משקפת את רווחיות ההשקעה בנכס ומסייעת להבין האם מדובר בעסקה משתלמת. בין אם אתם משקיעים ותיקים או בתחילת דרככם בשוק הנדל”ן, חישוב תשואה על דירה באופן נכון מאפשר קבלת החלטות מושכלת ומבוססת נתונים. אנחנו כאן על מנת לתת לכם את הכלים הנכונים, להסביר כיצד מחשבים תשואה על דירה להשכרה, אילו גורמים יש לקחת בחשבון וכיצד ניתן להבטיח 100% מהתשואה הצפויה שלכם באמצעות שירות מהפכני שמשנה את שוק השכירות.
תוכן עניינים
כיצד מחשבים תשואה על דירה להשקעה
תשואה על דירה להשקעה היא מדד להערכת הרווחיות של הנכס, המחושב כאחוז מהשווי הכולל של הדירה. החישוב מתבצע על ידי הכפלת ההכנסה השנתית נטו מהדירה (לאחר ניכוי הוצאות שוטפות) ב-100, וחלוקת התוצאה בעלות רכישת הנכס.
לדוגמה, אם רכשתם דירה ב-2 מיליון שקלים וההכנסה השנתית נטו שלכם היא 200 אלף שקלים, התשואה שתתקבל תהיה 10%. בפועל, התשואה השנתית הנפוצה לדירות להשקעה בישראל נעה בין 2 ל-5% בשנה.
פרמטרים כמו מיקום, מצב הנכס וקרבתו לתחבורה ציבורית משפיעים על התשואה, כמו גם פער בין הביקוש לרכישת דירות באותו האזור, לעומת ביקוש להשכרה.
בעת חישוב התשואה על דירה בפועל, יש להביא בחשבון את מחיר הרכישה, ואת ההכנסה משכר הדירה, אך גם הוצאות נלוות כמו מס רכישה, הצמדה למדד, החזרי משכנתא, והוצאות בלתי מתוכננות שעלולות להופיע.
מחשבון תשואה על דירה להשכרה
חשבו בקלות את התשואה השנתית שלכם על הדירה המושכרת באמצעות מחשבון התשואה של דיפרנט שמסייע לכם בחישוב תשואה על דירה.
פרמטרים לקחת בחשבון בחישוב התשואה
בעת חישוב התשואה על דירה להשכרה, יש להביא בחשבון מספר גורמים מרכזיים שמשפיעים על רווחיות ההשקעה:
- מחיר הרכישה הכולל של הנכס – כולל הוצאות מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות שיפוץ ועמלות תיווך. אלו חשובים מאוד כאשר מדובר בחישוב תשואה על דירה להשקעה.
- שכר הדירה החודשי שניתן לקבל עבור הדירה – תוך התחשבות בתקופות בהן הדירה עלולה להיוותר ריקה משוכרים.
- הוצאות שוטפות – כגון ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח וניהול נכס.
- החזרים על משכנתא – כדי לבצע חישוב תשואה על דירה עם משכנתא, חשוב להכליל את החזרי ההוצאות השנתיים בהוצאות השוטפות.
- המיקום הגיאוגרפי של הנכס – אזורים עם ביקוש גבוה לשכירות יכולים להשפיע על גובה שכר הדירה, להשיג שכר דירה גבוה יותר ולהקטין את משך הזמן למציאת שוכרים.
ניתוח מדויק של כלל הפרמטרים הללו יסייע לכם לקבל תמונה ברורה של רווחיות ההשקעה שלכם והתשואה הצפויה. אל תשכחו שהנתון המחושב הינו חישוב תשואה שנתית על דירה, ולא ברמה החודשית.
כיצד ניתן לשפר את הרווחיות של ההשקעה שלכם?
שיפור הרווחיות של דירה להשכרה דורש תכנון נכון וניהול חכם של הנכס. ראשית, ניתן להעלות את שכר הדירה על ידי שדרוג הדירה – שיפוצים קלים, שדרוג המטבח או חידוש הריהוט יכולים להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר ולהצדיק מחיר שכירות גבוה יותר.
ניהול נכון של הנכס, תחזוקה והתאמה דינמית לשוק יכולים להגדיל משמעותית את התשואה על הדירה להשקעה או להשכרה ולמקסם את ההכנסות שלכם.
שנית, מומלץ לבחור את השוכרים שלכם בקפידה, כדי להבטיח תשלומים סדירים ולהימנע ממצבים של אי תשלום שכר דירה, סירוב פינוי בסיום החוזה או עזיבה מוקדמת במהלכו. מצאו את הדרך להבטיח לעצמכם את התשואה הצפויה ב-100%.
אחת הסכנות הגדולות בהשכרת דירה להשקעה היא התמודדות עם דיירים בעייתיים, שיכולים לפגוע משמעותית ברווחיות ההשקעה שלכם. אחת הבעיות הנפוצות היא אי תשלום שכר הדירה מצד הדייר, בין אם בשל קשיים כלכליים או חוסר רצון לשתף פעולה. בעיה חמורה נוספת היא סירוב להתפנות מהנכס, גם לאחר סיום החוזה או הפרת תנאים בו, דבר שמאלץ את בעל הדירה להיכנס להליך משפטי מורכב, יקר וארוך שעלול להימשך חודשים ולגרור הפסדים משמעותיים.
מעבר לכך, קיימת גם סכנת נזקים לנכס, מה שמצריך השקעות נוספות בתיקונים ושיפוצים.
כל המצבים הללו עלולים להפוך נכס שהיה אמור לייצר הכנסה יציבה לנטל כלכלי, ולכן חשוב למצוא פתרונות שיבטיחו את התשואה הצפויה מההשקעה שלכם.
הבטחת התשואה על הנכס שלכם: הגנה על שכר הדירה
הדרך להתמודד עם הסיכון של דיירים בעייתיים ולשמור על תשואה יציבה ובטוחה היא באמצעות הגנה על שכר הדירה.
במקום לחשוש מאי תשלום של שכר הדירה או תהליך פינוי דייר, דיפרנט נותנת לכם תעודת אחריות מלאה על הדיירים שלכם.
דיפרנט תבצע בדיקת דיירים של העבר הפיננסי של הדיירים הפוטנציאליים שלכם, תבחן את יכולת ההשתכרות שלהם מול שכר הדירה ותוודא שאין להם חשבונות בנק מוגבלים.
יועצי השכרה בטוחה של דיפרנט איתכם לאורך כל הדרך, החל מבדיקת הדיירים, ניסוח חוזה שכירות מותאם אישית ועד טיפול בכל בעיה בהמשך הדרך.
במקרה שבו הדייר לא משלם את שכר הדירה, דיפרנט תשלם את שכר הדירה במלואו, עד שנפתור את הבעיה מול הדייר.
במקרה של פינו דייר, דיפרנט תטפל בכל הליך הפינוי החוקי על חשבונה.
כך, תוכלו להנות מהכנסה קבועה ללא סיכונים מיותרים כשהתשואה שלכם יציבה ומוגנת ב-100%.
בישראל של היום, אי אפשר לקחת סיכון על התשואה
שאלות ותשובות
תשואה טובה על דירה להשקעה בישראל נעה לרוב בין 2.5% ל-3.5% בשנה, כאשר תשואה של 4% ומעלה נחשבת גבוהה ומעידה על השקעה משתלמת במיוחד.
כדי לחשב תשואה על דירה להשקעה, יש לקחת את ההכנסה השנתית נטו מהנכס (שכר דירה לאחר ניכוי הוצאות כמו תחזוקה, ארנונה ודמי ניהול) ולחלק אותה בעלות הכוללת של הנכס (כולל מס רכישה, עמלות ושיפוצים). את התוצאה מכפילים ב-100 כדי לקבל את התשואה באחוזים. חישוב זה מאפשר להעריך את רווחיות ההשקעה ולקבל החלטות כלכליות מושכלות.
חישוב תשואה שנתית מתבצע על ידי חלוקת סך ההכנסה השנתית נטו מהנכס (שכר דירה לאחר ניכוי הוצאות) בעלות הכוללת של הדירה, ולאחר מכן הכפלת התוצאה ב-100 לקבלת אחוז התשואה.
