מס שכירות בשנת 2026: איך לבחור מסלול ולחשב מה באמת משלמים

עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026

מאת יניב ברנשטיין, סמנכ״ל DiffeRent

נבדק על ידי צוות יועצי ההשכרה של חברת DiffeRent

בקצרה

בשנת 2026, הכנסה משכר דירה למגורים עד 5,654 ש״ח בחודש עשויה להיות פטורה ממס, בכפוף לתנאים. מעל התקרה אפשר לבחון פטור חלקי, מסלול 10% על ההכנסה ברוטו או מסלול רגיל לפי מדרגות המס. הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות המותרות ובנתונים האישיים, ולכן כדאי להשוות בין המסלולים על בסיס שנתי.

מהי תקרת הפטור ממס על שכר דירה בשנת 2026?

תקרת הפטור בשנת 2026 היא 5,654 ש״ח לחודש, שהם 67,848 ש״ח בשנה. התקרה מתייחסת להכנסות משכר דירה למגורים, ובמקרים המתאימים בוחנים את כלל הכנסות השכירות של התא המשפחתי, לא רק את ההכנסה מדירה אחת.

הפטור אינו כלל אצבע שלפיו כל מי שמשכיר דירה אחת פטור ממס. צריך לבדוק שהדירה משמשת למגורים, שההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק ושמתקיימים יתר תנאי המסלול. השכרה למשרד, לעסק או לתקופות קצרות עשויה להיבחן אחרת.

אם שכר הדירה החודשי הוא 5,500 ש״ח והתקיימו התנאים, ההכנסה נמצאת מתחת לתקרה. אם השכר הוא 6,500 ש״ח, לא מקבלים את מלוא הפטור, אבל גם לא מניחים אוטומטית שכל ההכנסה חייבת במס. כאן נכנס לתמונה הפטור החלקי.

איך עובד פטור חלקי כשעוברים את התקרה?

כאשר שכר הדירה גבוה מ-5,654 ש״ח אך אינו עולה על פי שניים מהתקרה, הפטור קטן בהתאם לעודף. מעבר של כמה מאות שקלים מעל התקרה אינו מבטל בהכרח את הפטור כולו, אבל הוא מצמצם את החלק הפטור.

כך מחשבים, ברמה העקרונית:

1. מחשבים את העודף מעל התקרה.
2. מפחיתים את העודף מתקרת הפטור.
3. היתרה היא הפטור המתואם.
4. ההפרש בין שכר הדירה בפועל לפטור המתואם הוא ההכנסה החייבת במס לפי המסלול הרגיל.

דוגמה לפטור חלקי

נניח ששכר הדירה הוא 6,500 ש״ח בחודש:

• תקרת הפטור: 5,654 ש״ח.
• העודף: 846 ש״ח.
• הפטור המתואם: 4,808 ש״ח.
• ההכנסה החודשית החייבת לפני ניכויים מותרים: 1,692 ש״ח.

זו דוגמת חישוב בלבד. בחישוב האישי עשויים להיות נתונים נוספים, לרבות הכנסות שכירות אחרות, בעלות משותפת בנכס, הוצאות, גיל ושיעור המס האישי.

כאשר ההכנסה עוברת את פי שניים מהתקרה, כלומר 11,308 ש״ח בחודש בשנת 2026, מסלול הפטור אינו המסלול המתאים. עדיין אפשר לבחון את מסלול ה-10% ואת המסלול הרגיל.

איך נראית השוואה בין המסלולים בשכר דירה של 6,500 ש״ח?

אין מסלול אחד שמתאים לכל משכיר או משכירה. הטבלה הבאה מציגה את נקודת הפתיחה באותו שכר דירה חודשי, לפני בדיקת התנאים האישיים והמסמכים.

הטבלה אינה תחליף לחישוב אישי. במסלול הרגיל הוצאות מותרות עשויות לשנות את התוצאה, ובמסלול 10% דווקא היעדר האפשרות לקזז אותן עלול להפוך אותו לפחות מתאים.

מתי מסלול 10% יכול להתאים?

במסלול זה משלמים 10% על ההכנסה ברוטו משכר הדירה, בלי לנכות הוצאות. הוא עשוי להיות פשוט לתפעול, אבל לא תמיד הוא הזול ביותר.

היתרון ברור: אם שכר הדירה הוא 9,000 ש״ח בחודש, החבות הבסיסית במסלול זה היא 900 ש״ח בחודש, לפני בדיקה של תנאי הזכאות. אין צורך לחשב בכל פעם תיקון בדירה, עמלת תיווך, ריבית או פחת לצורך הפחתת המס במסלול הזה.

החיסרון הוא בדיוק אותו דבר: במסלול 10% לא ניתן לנכות הוצאות, פחת או קיזוזים, וגם לא לנצל זיכויי מס ופטורים אחרים ביחס להכנסת השכירות. החריג המרכזי הוא מסלול שוכר-משכיר, כשמתקיימים תנאיו.

מתי מדווחים ומשלמים במסלול 10%?

עבור הכנסות משנת 2026, יש להשלים את הדיווח ואת התשלום עד 31 בינואר 2027 לפי דף השירות של רשות המסים. לפי נוסח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, מועד התשלום הוא בתוך 30 ימים מתום שנת המס. לכן לא מחכים לרגע האחרון ובודקים לפני הפעולה את ההנחיות העדכניות במערכת רשות המסים.

מתי כדאי לבדוק את המסלול הרגיל לפי מדרגות המס?

המסלול הרגיל מתאים לבדיקה כשיש הוצאות מותרות משמעותיות או כששיעור המס האישי נמוך יחסית. במסלול זה ההכנסה משכר דירה מתווספת למכלול ההכנסות ונבחנת לפי מדרגות המס האישיות, ובכפוף לכללים ניתן לדרוש הוצאות הקשורות להפקת ההכנסה.

דוגמאות להוצאות שעשויות להיות רלוונטיות, בכפוף לתנאים ולמסמכים: תיקונים שאינם השבחה, שכר טרחה מקצועי, דמי תיווך, ביטוח, פחת וחלק יחסי מהוצאות אחרות. לא כל תשלום על הדירה הוא הוצאה מוכרת, וההבחנה בין תיקון שוטף לבין השבחה יכולה לשנות את התוצאה.

משכיר או משכירה עם הכנסה גבוהה מעבודה והוצאות נמוכות עשויים לגלות שמסלול 10% נוח יותר. לעומתם, מי שהיו להם הוצאות משמעותיות על הנכס או שמדרגת המס שלהם נמוכה יותר, צריכים לחשב גם את המסלול הרגיל. זו החלטת חישוב, לא החלטת תחושה.

מה קורה כשמשכירים דירה ובמקביל שוכרים דירה אחרת?

במסלול שוכר-משכיר אפשר, בתנאים מסוימים, להפחית את שכר הדירה שמשולם על דירת המגורים מההכנסה מהשכרה, עד 90,000 ש״ח בשנה או עד גובה הכנסות השכירות, לפי הנמוך. לאחר ההפחתה, המס הוא 10% על היתרה.

התנאי המרכזי הוא שמדובר ביחיד שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל שוכר דירת מגורים אחרת בישראל. המסלול יכול להיות רלוונטי גם במקרים מסוימים של תשלום לבית אבות או לבית חולים גריאטרי, בהתאם לתנאים שנקבעו.

לדוגמה, אם ההכנסה השנתית משכר דירה היא 84,000 ש״ח ושכר הדירה ששולם על דירת המגורים הוא 60,000 ש״ח, נקודת המוצא לחישוב היא יתרה של 24,000 ש״ח. בהתקיים התנאים, המס יהיה 10% מהיתרה, כלומר 2,400 ש״ח בשנה. לפני בחירה במסלול צריך לאסוף הסכמים, אישורי תשלום ופרטי הכנסות.

איך בוחרים מסלול מס בלי לנחש?

הדרך הנכונה היא להשוות את שלושת המסלולים על אותה תמונת מצב שנתית. לא בוחרים ב-10% רק כי הוא מוכר, ולא מתעקשים על פטור חלקי בלי לבדוק מה קורה אחרי ניכויים במסלול הרגיל.

הכינו מראש:

• סך שכר הדירה החודשי והצפי לשנה מלאה.
• חוזי שכירות, כולל תקופות שבהן הדירה עמדה ריקה.
• פירוט הכנסות משכירות של בני ובנות הזוג, אם רלוונטי.
• חשבוניות ואסמכתאות להוצאות הנכס.
• מידע על הכנסות אחרות ועל גיל, כשיש לכך השפעה על מדרגות המס.

אחרי שיש נתונים, אפשר לבנות טבלה פשוטה: עמודה לפטור או פטור חלקי, עמודה ל-10% ועמודה למסלול הרגיל. השורה התחתונה חשובה, אבל גם התיעוד חשוב. בחירה במסלול שאינו מתועד היטב עלולה להפוך לחיסכון מדומה.

למה חישוב המס הוא רק חלק מהתמונה של בעל דירה?

בחירת מסלול מס יכולה לשפר את הנטו, אבל היא אינה פותרת איחור בתשלום, נזק לדירה או תקופה ממושכת ללא הכנסה. לכן את הכדאיות של נכס להשכרה בודקים גם לפי שכר הדירה הריאלי, איכות השוכר והיכולת לשמור על רצף תשלומים.

לפני שמתחילים לחשב מס, כדאי גם לקבוע שכר דירה שמתאים לשוק, לבדוק את עלויות הנכס כחלק מחישוב התשואה נטו, להבין מתי מעלים שכר דירה ולעקוב אחר מדד מחירי השכירות. DiffeRent מסייעת לבעלי דירות לנהל את סיכוני ההשכרה לאורך התקופה. בחירת מסלול המס נותרת החלטה אישית שיש לקבל לפי הנתונים ובאישור גורם מקצועי כשנדרש.

שאלות נפוצות על מס על השכרת דירה

הבהרה

המידע במאמר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פרטני. לפני קבלת החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני מגורם מוסמך ולאמת את נכונותם ועדכניותם של הפרטים. DiffeRent אינה אחראית להסתמכות על המידע.