זה כנראה מהמצבים הפחות נעימים שמזמנת הבעלות על נכס להשכרה, אבל פינוי דיירים הוא לפעמים הכרחי. מה מומלץ לעשות במצבים כאלו ומה אסור לעשות? כל התשובות בהמשך!
אם אתם משכירים, כלומר נותנים את המפתח לבית, דירה, חנות או כל נכס נדל"ן אחר שברשותכם לאנשים
זרים, אתם לוקחים סיכון מחושב. גם מועמד לשכירות שעבר את הביקורת הראשונית שלכם בהצלחה, יכול להתגלות עם הזמן, כדייר בעייתי.
זה יכול לבוא לביטוי בהתנהגות שאינה מקובלת ובהפרה גסה של תנאי חוזה השכירות שחתם אתכם. דייר עלול שלא לעמוד בתשלומי שכר הדירה והחשבונות, להזניח את הנכס המושכר ואף לגרום לו נזקים.
גם לאחר שמתגלות הפרות בוטות שכאלה, הדייר עלול לסרב לבקשת המשכיר לעזוב את הדירה. ואולי הגרוע מכול, מסרב להתפנות מהדירה עם תום החוזה, או לאחר שהפר אותו.
מקרים כאלה הם פחות נדירים ממה שמקובל לחשוב, ונמצאים במגמת עלייה מתמדת, כאשר הנשק היחיד שנמצא בידי בעלי הדירות במקרים כאלה, הוא משפטי. הגשת "תביעה לפינוי שוכר" וקבלת צו לפינוי דיירים שניתן לממש באמצעות ההוצאה לפועל.
פינוי דיירים במשבר הקורונה
ההכרח הלא נעים לבצע פינוי דיירים בשכירות, הפך שכיח יותר בתקופת הקורונה, לאחר שאזרחים רבים איבדו את מקומות עבודתם או נקלעו לחובות, עסקים קרסו ונסגרו וההשפעה על תשלומי השכירות, לא איחרה להגיע.
למרות שפינוי דיירים איננו קל, בוודאי כאשר לדייר אכן אין אפשרות כלכלית לשלם, לפעמים, אם הדייר מסרב לעזוב מרצונו הטוב, לא נותרת ברירה ויש לנקוט בצעד הקיצוני.
הסיבות לפינוי דיירים בכוח
חשוב לדעת, שלא כל הפרה של חוזה שכירות מצד השוכר, מקנה למשכיר את הזכות לפנות אותו בכוח מהכנס. פינוי דיירים, יכול להיות מקובל רק במקרים של הפרה בוטה וקיצונית, של חוזה השכירות שחתם עם המשכיר.
פינוי דייר בכוח הוא צעד מוצדק, בראש ובראשונה בעקבות הפסקת תשלומי שכר הדירה והחשבונות. בעוד שאי תשלום שכר הדירה נוגס בהכנסתו של בעל הבית, אי תשלום של חשבונות המים, הארנונה, החשמל ודמי ועד הבית, רשומים על שמו של בעל הדירה. עם הצטברות החובות, בעל הדירה עצמו עלול להיות חשוף לניתוקים וקנסות.
הפרות בוטות נוספות של חוזה השכירות המצדיקות פינוי דיירים, יכולות להיות גם פתיחה של עסק בדירת מגורים, השכרתו של חלק מהנכס לצד שלישי ללא רשות, ביצוע עבירות פליליות בתחומי הנכס, כמו גם הפרעות לשכנים והקמת רעש בשעות לא מקובלות, השתלטות על המרחב הציבורי סביב הנכס, השחתת רכוש הנמצא בתחומי הנכס או גרימת נזק למבנה.
בנוסף לכל אלה, הדייר יכול לסרב להתפנות מהנכס עם תום החוזה, לסרב להציג את הנכס למתווכים או לשוכרים חדשים שהמשכיר הזמין, או לא לאפשר למשכיר להיכנס לנכס אחת לכמה זמן, כדי לבדוק את מצבו התחזוקתי.
למידע נוסף אודות פינוי דייר סרבן לחצו כאן!
חוקי הגנת הדייר
די ברור שבמדינה מתוקנת, גם לשוכרי דירות יש זכויות וחוקי הגנת הדייר, הקיימים במדינת ישראל כמו במדינות רבות אחרות בעולם, יכולים להקשות על המשכיר לפנות את דייריו.
במדינות מסוימות, יש לדעת, לא ניתן, כמעט בשום מצב, לבצע פינוי דיירים בכוח מנכס מושכר, במדינות אחרות, דיירים בשכירות אינם מוגנים כלל על ידי החוק. ישראל נמצאת מבחינה זו במקום מרכזי ועדיין, הליך פינוי דיירים איננו פשוט ודורש מבעל הנכס לא מעט איפוק וסבלנות, לצד מוכנות לעסוק בבירוקרטיה מייגעת ויקרה.
שיחה עם הדייר
כאשר מתברר ששוכר מפר בצורה קיצונית את חוזה השכירות, הצעד הראשון, לפני פתיחה בהליכים משפטיים לפינוי דיירים, יהיה פנייה אליו, כדי לברר מהן הסיבות להפרת החוזה מצדו, האם מדובר באי הבנה שניתן לפתור ולתת לו הזדמנות לתקן את מעשיו.
מומלץ לנהל את השיחה בצורה נעימה וידידותית אך תקיפה וחשוב להציב לשוכר גבול ברור של מספר ימים, לתיקון הכשלים המדוברים. הצלחה של פנייה אישית לדייר, עשויה לחסוך את ההליכים המשפטיים, הוצאת הכספים, הטרטור ועוגמת הנפש.
מה לא כדאי לעשות בדרך לפינוי דייר סרבן?
אם הפנייה לדייר אינה מביאה לתוצאות, יש לעבור לצעד הבא. תחילה יש לדעת, שהגשת תלונה במשטרה, לצורך פינוי דייר סרבן לא תצלח, מאחר שמדובר בסכסוך אזרחי שאמור להתברר בערכאות המשפטיות. במקרה שבו הדייר ביצע עבירה פלילית בנכס, יש כמובן לפנות ולדווח על כך למשטרה.
במקביל, מאוד לא מומלץ לקחת את החוק לידיים. פינוי דיירים בכוח, יכול להתבצע על ידי אנשי ההוצאה לפועל בלבד ובכפוף לצו מבית המשפט.
בעל הבית אינו רשאי לבצע את הפינוי בעצמו בכוח הזרוע, או לנסות ולדחוק את הדייר החוצה באמצעי לחץ כמו ניתוק זרם החשמל, המים והגז לדירה, החלפת המנעול, פריצה לדירה וזריקת חפצי הדייר החוצה וכיוצא באלה.
פעולות כאלה, נחשבות כמובן לעברות פליליות והן עלולות לסבך אתכם, בעלי הבית, עם החוק ואף לאפשר לשוכר להגיש תביעת פיצויים בבית המשפט, נגדכם.
מכאן ניתן להבין, שלמרות התסכול הכרוך בהשלמה עם נוכחותו של דייר המתבצר בדירה השייכת לכם, אינו משלם את חובותיו או מפר בדרך אחרת את החוזה, יש להיעזר בסבלנות ולהמתין עד לתום ההליכים המשפטיים.
מתמודדים עם שוכר בעייתי וחושבים על פינוי דייר סרבן? לחצו פה למידע נוסף!
מכתב התראה לפני פינוי דיירים
הדרך החוקית והנכונה היחידה לפינוי דיירים, היא כאמור באמצעות הגשת "תביעה לפינוי מושכר". אם נקטתם בכל הצעדים האפשריים ואין מנוס מהגשת תביעה, יש להקדים לה על פי החוק, מכתב התראה לדייר, החתום על ידי עורך דין.
במכתב ההתראה, השוכר מתבקש לפנות את הנכס (כולל פירוט הסיבות לבקשת הפינוי) תוך מספר ימים, בטרם תוגש נגדו תביעה משפטית.
העברת מכתב ההתראה לשוכר, חשובה להמשך התקין של ההליך המשפטי ויש להמציא את המכתב עצמו ואת ההוכחות לשליחתו ולקבלתו לבית המשפט, בצמוד לכתב התביעה. כך לגבי כל תכתובת אחרת ביניכם לבין הדייר, שיכולה להוכיח את טענותיכם ולהדגים את הצעדים שנקטתם, כדי לפתור את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט.
במקרים מסוימים, מכתב ההתראה כשלעצמו, יספיק כדי לשכנע את הדייר לשנות את דרכיו, לפתור את המחלוקת בינו לבין בעל הבית או לפנות את הנכס מרצונו וללא התנגדות, כדי למנוע את פתיחת ההליכים המשפטיים נגדו.
הגשת תביעה לפינוי דייר בשכירות
את התביעה לפינוי מושכר, יש להגיש למזכירות בית משפט השלום, באזור בו נמצא הנכס. מטרת התביעה היא קבלת "צו פינוי שוכר", אותו ניתן לממש באמצעות ההוצאה לפועל.
כתב התביעה צריך לכלול את טיעוני התובע, תצהירים של עדי התביעה, חוות דעת מומחה ואסמכתאות משפטיות. כדי להגדיל את סיכויי הצלחת התביעה, חשוב להקפיד עם הגשתה, על דיוק בפרטי הנתבע ועל גיבוי הטענות נגדו בעדויות, הוכחות וחוות דעת משפטית.
בתוך 30 מהגשת כתב התביעה, הנתבע צריך להגיש כתב הגנה, בו יפרט את טיעוניו ויצרף גם הוא, תצהירים, חוות דעת ואסמכתאות. בשונה מתביעה אזרחית רגילה, הנתבע יכול להשיב לתביעה כזאת, בתביעה נגדית.
אם הנתבע בחר מסיבה כלשהי שלא להגיש כתב הגנה, התובע רשאי לקבל פסק דין בהיעדר כתב הגנה, לאחר חודש מיום מסירת כתב התביעה כדין לשוכר.
הדיון בתיק, צריך להיערך על פי החוק בתוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. הוא מסתיים ברוב המקרים ביום אחד, אלא אם בית המשפט מחליט לקיים דיון נוסף, אך לא יאוחר משבועיים לאחר הדיון הראשון. אורך ההליך המשפטי כולו, נע בין 90 ל-100 ימים.
במהלך הדיון, בית המשפט שומע את העדים ובוחן את העדויות הכתובות, מתבצעת חקירה נגדית ונציגי שני הצדדים, יכולים לשאת את סיכומיהם בעל פה.
במקביל להגשת התביעה, אם בידי המשכיר בטחונות וערבויות שנתן לו השוכר עם חתימת החוזה, ניתן להפעיל עליו לחץ ולממש אותם. בגדול, לא מומלץ לתת לשוכר הסרבן ארכה, כדי לא להפסיד זמן יקר.
תביעה לפינוי מושכר ניתן להגיש בהליך מקוצר, כשהיא נוגעת לפינוי הדייר בלבד ללא דרישת פיצויים, או בהליך רגיל, כאשר בעל הבית מעוניין, בנוסף, לתבוע פיצוי כספי על הנזקים שנגרמו לו בשל מעשי הדייר או מכיוון שלא שילם את שכר הדירה.
לחצו כאן להמשך קריאה אודות פינוי דייר בשכירות
ביצוע פסק הדין לפינוי דיירים
כאשר בידי המשכיר צו לפינוי שוכר והשוכר עדיין מסרב להתפנות מהנכס, יש לפתוח נגדו תיק בלשכת ההוצאה לפועל באזור בו נמצא הנכס ולבקש את ביצוע פסק הדין. לפי התקנות החדשות של מערכת ההוצאה לפועל, ניתן להגיש בקשה לביצוע צו לפינוי דיירים, בתוך 15 ימים מהמועד שבו ניתנו פסק הדין והצו.
הלשכה להוצאה לפועל תנפק עבור המשכיר מכתב אזהרה לשוכר, שבו נאמר שעליו למלא את צו בית המשפט ולפנות מיוזמתו את הדירה בתוך 20 יום, ולא, הוא יפונה ממנה בכוח.
אם מכתב האזהרה לא הביא לתוצאות, יש לקבל צו פינוי מרשם ההוצאה לפועל. את הפינוי עצמו מבצע קבלן מטעם ההוצאה לפועל, בסיוע שוטרים ממשטרת ישראל. כוח הפינוי מגיע ביום המיועד לדירה, פורץ את המנעול ומוציא את הדיירים ואת חפציהם אל מחוצה לה.
ההליך לפינוי דיירים, מרגע זיהוי הבעיה ועד לפינוי הנכס על ידי ההוצאה לפועל, אורך כחצי שנה. עלויות ההליך המשפטי, יכולות לנוע בין 10 ל-20 אלף שקלים.
תביעת פיצויים בפינוי מושכר
ברגע שמתברר שפינוי דיירים הוא בלתי נמנע, חשוב לנהל את ההליכים בזריזות ולא לאבד זמן יקר. כל יום שעובר מבלי שאתם מקבלים תמורה על השכרת הנכס שלכם, מביא לנזק שהולך ומצטבר, עד שהוא עלול להפוך לבלתי הפיך.
מסיבה זו, עדיף להגיש תחילה תביעה לפינוי שוכר בהליך מקוצר, כדי לוודא שהפינוי יתבצע בהקדם האפשרי והנכס יתפנה לצורך השכרה נוספת.
לאחר מכן, ניתן להגיש לבית המשפט תביעה אזרחית נפרדת לדרישת פיצוי כספי, עבור דמי השכירות שלא שולמו או עלות תיקון הנזקים שנגרמו לנכס על ידי הדייר, לצד פיצויים אפשריים נוספים, בגין הפרת הסכם, טרחה ועוגמת נפש.
איך לא להגיע למצב של פינוי דיירים?
אין ספק שהסתבכות בפינוי דיירים בכוח, היא לא חלומו של אף בעל נכס. איש אינו מעוניין להיקלע למצב של תסכול, כעס, התעסקות בירוקרטית והוצאות כספיות על ייעוץ משפטי ועמלות בית משפט, כתוצאה מסכסוך עם אדם המתגורר בנכס שלו.
מסיבה זו, חשוב להקדים תרופה למכה ולנסות לאבחן מראש את מי שמקבל את המפתח ובטרם החתימה על חוזה השכירות, יש לערוך בדיקת רקע לשוכרים הכוללת בירור מקיף על השוכר הפוטנציאלי, כדי לצמצם את הסיכון להפתעות.
כבר במהלך הפגישה הראשונית עם השוכר, חשוב לערוך עמו שיחה אישית ממושכת ומעמיקה ככל האפשר, כדי לנסות להבין מהו הרקע שלו, מהו מצבו המשפחתי, מהם השכלתו ותחום עיסוקו, היכן התגורר בעבר וכיוצא באלה.
חשוב לבקש מהשוכר במעמד זה מסמכים מזהים, כדי לוודא את אמיתות זהותו וכן כדי לברר עליו בהמשך פרטים נוספים באמצעות השם ומספר תעודת הזהות, באינטרנט וברשתות החברתיות. מומלץ להיכנס בין השאר לאתר בתי המשפט, כדי לבדוק האם השוכר היה מעורב בעברות על החוק או בסכסוכים משפטיים כלשהם בעבר.
אחד הדברים המשמעותיים שיש לברר בקשר לשוכר, הוא מצבו הפיננסי, כושר ההשתכרות שלו והימצאותה של הכנסה קבועה שתסייע לו לעמוד בתשלומי שכר הדירה והחשבונות.
למרות אי נעימות המסוימת, יש לבקש לעיין בתלושי המשכורת האחרונים, אם הוא שכיר, או בדו"ח רווח והפסד במקרה של עובד עצמאי, כדי לקבל תמונת מצב ברורה ומדויקת יותר ושוב, למנוע הפתעות.
בדיקה חשובה נוספת שיש לבצע, היא שיחה עם בעלי דירות קודמים של השוכר הפוטנציאלי. לשם כך, יש לבקש ממנו את פרטי ההתקשרות של המשכירים הקודמים. את בעלי הדירות הקודמים יש לשאול לגבי תפקודו של השוכר כדייר בדירה, יחסיו עם המשכיר, יחסו לנכס, ההקפדה על תשלומים בזמן והרושם הכללי לגבי מידת האחריות והאמינות של השוכר.
מועמד לשכירות שאינו מעוניין לספר היכן התגורר בעבר ולמסור הפרטי בעלי הבית הקודמים, צריך לעורר סימני שאלה.
חוזה שכירות ובטחונות
דרך נוספת למנוע בעיות עתידיות עם שוכרים ולא להגיע למצב הבלתי נעים של פינוי דיירים, היא ניסוח חוזה שכירות מדויק ומפורט, רצוי בסיוע עורך דין מתחום הנדל"ן והמקרקעין, שיגן עליכם מנזקים מהותיים שעלולים להיגרם משכירות לא מוצלחת.
חוזה שכירות שנערך כהלכה, עשוי להגן עליכם מפני תקלות ויאפשר לכם למצות את זכויותיכם בצורה המיטבית, כדי לנהל סיכונים גם כשהשוכר אינו ממלא את התחייבויותיו בצורה המלאה.
בעת החתימה על חוזה השכירות, יש לדרוש מהשוכר בטחונות וערבויות, כולל חתימות של שלושה ערבים. מהערבים ניתן יהיה לתבוע תשלום, במקרה שהשוכר עבר על תנאי יסוד בחוזה, כמו אי תשלום דמי השכירות או גרימת נזק לתכולה או למבנה.
כמו כן, חשוב לגבות במעמד זה מהשוכר, צ'ק ביטחון נוסף, על סכום של שלושה חודשי שכירות, כאמצעי נוסף עבורכם בעלי הבית, להתמודדות עם נזק כלשהו שנגרם על ידי הדייר.
